南宁商业往事|航洋城是如何逆风翻盘的？
前不久，我们写了篇《最全航洋城风水解读，保证你没看过》，顺便给自己挖了个坑：欲知航洋城如何从2014年的萎靡不振实现了停业调整后的咸鱼翻身，请看下回分解。
有朋友说了，自打上次看了你们的预告以来，我都和两任女友分手了，还没看到你的“分解”。
这不，今天，咱填坑来了。
掌舵者的魄力
众所周知，迫于外部竞争的压力的直接原因，2013年底，会展航洋城宣布停业，进入为期一年多的调整期。
这次调整，相当于给一个体量超过10万方的庞然大物做一次长达一年多的接近彻底的外科手术，换了脸面、换了五脏六腑，夸张点说，现在的会展航洋城的商业，堪称“忒修斯的航洋城”。
但凡大型手术，都是烧钱的主。但凡烧钱的事情，都很考验决策者的魄力——钱烧了，事能成吗？
和好几位熟悉陈航（广西东方航洋实业集团的BOSS，即航洋城掌舵人）的人聊天，他们对其评价几乎都是：这是个有着非凡魄力和决断力的人。陈航决定了要给会展航洋城改头换面，以求新的转机。
此后，他一通操作，先是从深圳请来了原来为万象城做设计的公司，帮航洋城重新勾勒出了如今的样子，并按照新的定位，重新调整业态，重新招商。
所有的“重新”，都要花重金。调整未动，“粮草”先行，钱从哪里来？
会展航洋城从2007年开业，到2013年底暂停营业，7年时间里，虽然看起来不温不火，但其实租金收益不菲。
据知情人士透露，当时航洋城的可租赁面积大约9万平米，大约从2008年下半年开始，会展航洋城平均租金在每平米105-110元（物业费另收，40元/平米/月，会展航洋城是南宁第一个租金和物业费分开收的购物中心）之间，年租金收益在8000万左右。
“那时候说了没人敢信，会展航洋城当时连餐饮平均租金都能到每平米100元/月，不含物业费。”
连续多年稳定的租金收益，是会展航洋城调整的资金来源之一。
其次，陈航还出让了部分物业，包括香榭里花园的商业街的部分商铺，以及万豪酒店的那栋楼，后者卖给了鑫伟，交易金额接近4个亿。
租金积累加上出让物业套现，让航洋攒够了“粮草”。
会展航洋城是怎么调整的？
为什么会展航洋城要付出极大的代价做调整？
前文说了，外部竞争只是直接原因。根本原因有两个，一是物业存在很大的缺陷，二是业态结构不合理。
物业的缺陷主要表现在动线和商铺设计的不合理。
当年，会展航洋城为了多收租金，把容积率用到了极致。如果你熟悉“初代目”的航洋城，应该还记得，曾经沃尔玛的上面还有一个“负一层”，层高不到3米，是生生架出来挣租金的。整个“负一层”一年就能为航洋城贡献不低于400万的租金收益。
不知道还有多少人有印象，“负一层”的角落里当时有一个“美食城”，大约有15个档口，每个档口月租金几千元，你看，单“美食城”一年就能产生上百万租金。
我们来看看航洋城是怎么调整这部分空间的格局的。
①把沃尔玛原本一万多平米的面积，被减少了约4000平米，做成了两排商铺，给更多的品牌入驻。现在我们看到的屈臣氏、盐卤堂等商铺的位置，就是沃尔玛之前的面积。逛过航洋城的想必都知道，这两排商铺的内步行街，是目前航洋城人流量最大的所在。
▲人流量不是一般的大
②去掉“负一层”，去掉了“美食城”等空间，内步行街的层高变高了，商铺划分更合理了，体验感得到优化。
③调整了沃尔玛入口，原入口位于航洋城西侧的出入口，也就是现在的新能源汽车外展的位置。
往楼上看。调整之前，三四楼是没有商铺的，除了百老汇影院和电玩城，就是背柜。百老汇影城的动线复杂而奇葩，记得2009年我和同学去看《特种部队：眼镜蛇的崛起》，先从四楼进入影院，然后坐自动扶梯下三楼才能到达放映厅。调整后，电影院挪到了五楼，而三四楼也变成了现在很火爆的儿童业态和餐饮。
▲现在的电影院
同样，五楼原本也是没有现在这样的层高的，当时五楼一半是“皇家一号”KTV，一半是餐饮。调整后，变成了餐饮和电影院。
在会展航洋城的重大调整中，陈航再次展示其非凡魄力——在航洋城还没有做重新做大的招商定位的情况下，他就决定先做物业改造。
物业改造完毕，航洋城开始品牌招商。以前，航洋城不管你的品牌影响力几何，只要能付得起租金，就给进（当然，如果不付租金甚至是水电费，哪怕是主力店巴黎春天，航洋城也会一把大锁把店门给锁起来）。
而改造后，航洋城基于对“与南宁万象城的竞合关系”这一问题的思考，明确了自身的差异化定位：万象城拥有众多国际国内一线品牌，南宁周边县市都在其辐射范围内；航洋城则定位年轻时尚，主要服务南宁本地消费者，并以20-40岁左右的年轻消费者和家庭消费者为核心客群。
因此，航洋城针对业态做了重大调整：
①提高餐饮比重，大量引入人气餐饮品牌。
在调整之前，航洋城的餐饮约占整个业态45%（包括南北广场，当时北广场的桂小厨还叫做绿岛时光，其领衔的一二楼商铺全是餐饮），而调整后，这个比例进一步上升至50%甚至更高，这个比例高于万象城约10%-15%。海底捞、蛙小侠等品牌进入南宁的首店，就是开在航洋城（除了餐饮，很多品牌进入南宁，都把航洋城当成打开南宁市场的桥头堡）。
▲北广场的部分餐饮
②航洋城还引入大量的奶茶品牌，在南北广场做外摆，形成了南宁购物中心的第一条潮饮外摆一条街，吸引了大量年轻时尚客群。这在当时的南宁还是比较超前的，如今，我们在任何购物中心都能看到为数不少的潮饮品牌，航洋城无疑是“起风”的地方。
▲南广场的潮饮品牌
▲南广场的潮饮品牌
▲南广场的潮饮一条街
如今逛航洋，负一楼、负二楼的餐饮店全天候火爆，上到四楼、五楼，就算是非饭点的下午三点左右，很多店里也都食客盈门。在航洋城所有的业态里，餐饮是当之无愧的流量担当。
③引入近20%的儿童业态，将三层打造为儿童业态主题楼层，是航洋城调整成功的关键之一。而这一调整则主要为了吸引家庭消费者，而作为会展航洋城最大、最稳定的客源地，凤岭北聚集有大量的以家庭为单位的消费者。
④零售业态中，引进Zara、MJstyle、无印良品等带有明显年轻属性的品牌。其中，航洋城Zara是南宁第一家，生意一直很好。原本Zara在南宁有4间铺，但青秀万达、江南万达都陆续关掉，万象城的是Zarahome，传统的Zara旗舰店只剩下航洋城一家。
据说，当初Zara进驻航洋城，条件不高，不用装补，只要求帮整改一部电梯（Zara店内是有电梯上下的），租金方式为纯扣（含物业费）。
调整后的逆袭以及问题
一番调整后，航洋城开挂了一样，火爆异常，综合实力至今仍牢牢占据南宁购物中心榜眼位置。
首先是人流量的大幅度提升。据专业人士估计，会展航洋城重新开业后，人流量翻了三倍，工作日约8万人次/天，周末约12万人次/天。
跟随着人流量而来的，是租金收益。
在南宁，餐饮行业的平均租金红线大概是350-380元/平米/月，而在疫情之前的航洋，“餐饮品牌350块想要租铺，得去排队，一楼得过千”。
零售的租金价格整体也是出奇的高，比如一楼的完美日记，就接近1000元/平米/月，这还远不是最高的。这个租金水平是什么概念呢？盛天地一楼的租金大约在400-500元/平米/月之间。
我们都知道，江南万达很火爆，但是“江南万达再火，在租金收益方面也干不过航洋城，安吉万达、青秀万达等购物中心更是只能仰望航洋城”。印象城的一楼临街铺，也要回到悦荟广场时代，才能收到过千。
专业人士估计，航洋如今的年租金收益至少有2亿，比调整之前涨了一倍有余。
而对于品牌方而言，租金虽然贵，但是回报却很丰厚，从2016年到2018年，航洋城的年销售总量过都超过了30亿（其中，沃尔玛大约贡献4个亿）。最受关注的餐饮业态里，很多品牌月销售额最低都能到70万元左右，海底捞一个月更是干到超过400万。
但是，虽然调整后航洋城过得非常滋润，一些问题却也在慢慢浮出水面。
“航洋城的商业运营团队是陈航自己组建的，管理层是原来巴黎春天过来的一位老总。应该说，航洋城的商业运营管理是南宁众多商业体中比较不成体系的。”一位知情人士透露。
运营管理不成体系，一些管理人员就容易做出不规范的动作（在此不做举例）。
运营管理不规范，就有可能会导致口碑下滑，这也许是一条会影响到航洋城往后命运的伏线。
被白浪滩撞了一下腰
毋庸置疑，航洋是一家值得好好研究的本土企业（有空的时候我们会专门再出一期关于这家企业的文章），它的故事，真的很多。
这两年，航洋遭遇了些坎坷，先是2021年9月，航洋集团被爆共欠税款43683991.2元；同年12月，由航洋集团投资150亿元的南宁都市里项目进展也不顺利，退出广西自治区层面统筹推进重大项目；五象航洋城更是迟迟不能兑现。
这一切，如果我们把历史的指针往前再拨接近10年，就能看到当初航洋的一个选择而留下的草蛇灰线。
不知道还有多少人记得，如今的绿地中央广场，前身叫做“南宁289广场”，该地块占地面积为289亩，业主正是航洋。2013年左右，航洋已经把289广场的规划做完了，现在我们还能在网上找到一些当时流出的设计图。从效果图来看，又是一座大气恢宏的综合体。
▲289广场效果图，来源：高楼迷
但是，航洋对这块地有一大不满——该地块东南侧有一个小地块（即绿地中央广场的D地块），航洋认为很鸡肋，一来是因为此地块只能做商业不能做住宅，而且还涉及到多家国企，情况复杂。再三评估之后，航洋最终选择了放弃。
一位知情人士告诉我：“航洋肯定后悔当初没有做289广场，要知道，当初沃尔玛山姆会员店就是意向落在这里的。项目交通等各方面的条件得天独厚，航洋来做，会做得好的。”
放弃289广场，对于航洋来讲，机会成本可能很高，但这不是重点，重点是此后航洋先后进入桂林、防城港，挤入文旅赛道，最后被白浪滩撞了一下腰。
“如果航洋做了289广场，就不会有白浪滩项目了。”
航洋目前的状况，对于南宁市民来说最直接的影响就是五象航洋城迟迟不得兑现开业。有消息称，五象航洋城有可能于今年7月份开业，对此，业内人士表示可能性不大，但是他认为，航洋是一家极其擅长整合资源的企业，五象航洋城遇到的难关，迟早是会过去的。
有会展航洋城调整逆袭的经典案例在前，希望航洋能凭自己的经验和能力，早日兑现五象航洋城。
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转载自：楼市花儿街
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