股权冻结、楼盘停工，广西中昂地产是如何走到这步的
近日，北京中昂地产所持有的广西中昂地产99%股权（注册资本9999万元）遭到冻结。执行通知文书为（2021）苏0582民初2490号，执行法院为江苏省苏州市张家港市人民法院，冻结期限为3年。
冻结的原因是广西中昂的大股东北京中昂地产在苏州张家港市开发的楼盘陷入了与工程施工方的纠纷之中，被张家港的施工方申请查封。随着股权路径，一路追查到了广西中昂。
▲广西中昂地产被查封股权。
而这次查封对于广西中昂来说，影响是比较大的，可能导致南宁中昂国汇项目无法办理房产证。这就是明哥经常说的，被另外一个项目牵连，引起交叉连带查封的情况。
▲被连带查封的项目公司，存在无法办理房产证的风险。
出现这种情况的原因，就是开发商现金流枯竭，拆东墙也补不上西墙了。中昂地产到底是怎么走到今天这一步的呢？
在公开的资料上显示，中昂地产是一家来自北京的公司。但实际上，中昂发家的地方是西南城市重庆，老板易如波在重庆以丝绸生意积累起了第一桶金。
和许多在那个年代起家的老板们一样，由于经常出差到全国各地跑，见识到了房地产带来超高利润比干实业赚多了。易老板回到自己的家乡后就开始复制广东沿海的先进模式进行房地产开发。
▲易如波在重庆创立了中昂地产。
不过中昂地产的起步还是相对比较慢的，主要是资本积累相对弱一些，这也导致了中昂基本上都是在城市外围开发楼盘。即使后来去了北京，中昂在北京的楼盘也都在北京五环以外。
▲中昂地产开发的北京石景山区天骄美地。
从中昂成功的历史路径来看，中昂并不是一家以产品、品质见长的公司，而是擅长用前瞻性眼光，提前布局在城市郊区外围，等待城市发展和土地红利的房企。在核心区核心地段硬刚顶级房企，中昂没有这个资金实力，也没有产品溢价能力。
在帝都核心区域的牌局中，除了要面对首开、住总、远洋等根正苗红的京企，还得面对万科、保利、中海这样的全国顶级玩家。对手既不缺资金，产品力也都相当强悍，要避开他们的锋芒，就只能选择外围城区了。
这也就不难理解，为何当年中昂进入广西南宁的时候，选择的区域是江南沙井这个地方了。按照中昂的成功经验来看，其选择地点是没问题的。
中昂南宁沙井地王的得与失
中昂进入广西南宁的时间是2017年3月22日，中昂以5000元/㎡楼面价拿下的南宁江南区沙井片区约50亩商住用地。地块不是很大，不到50亩，总价也不高，才4.98亿元。但是溢价率高达161%。
▲中昂拿下的沙井地王曾经震惊整个南宁地产圈。
用这么夸张的价格豪赌江南沙井，中昂地产进入广西可谓一鸣惊人。比直接打广告还好使，只要一说沙井地王，人们第一反应就是中昂地产。从传播力上来看，中昂拿这块地的价值并不亏。
而且，受到2016年整个南宁市场供销两旺的影响，南宁的土地价格节节攀升。2016年底，南宁江南壮锦大道旁的98亩地块被联发以楼面价4575元/㎡，溢价率28%拿下，轻而易举地刷新了江南的地王价。
▲该地块就是后来大家都熟悉的联发融创青溪府项目。
联发拿地时的价格已经比4个月前，新希望拿下的123亩地块，楼面价4217元/㎡贵了358元/㎡。比同年8月龙光拿下的楼面价3733元/㎡的85亩地块高了842元/㎡。新希望和龙光的拿地溢价率分别达到了122%、110%。
按照这样的地价上涨速度，中昂在2017年以5000元/㎡楼面价获取的地块也并不算太离谱。以联发地块4575元/㎡为标准，楼面价3个月内上涨300元/㎡，再加上200元/㎡的广告费。进入南宁第一块地，不求利润，战略进入为主，其实还是可以接受的。
▲从中昂当时的拿地情况来看，拿地兼造势才是他们的主要诉求，而不是利润。
但是，中昂拿地的时机，选择得并不好，他们选择了在2016年3月拿地，此时正好是全国两会召开的时间节点。南宁刚因为土地市场过热，成为被点名约谈的城市之一。这也导致了3个月后，南宁土拍规则的大变化。
后来，南宁采用了“限房价、限地价、竞产权移交房面积”的“两限一竞”的规则。规则改变倒没什么，但是最尴尬的是，刚刚拍完地王的沙井，在地王周边马上供应“双限地”。
在“两限一竞”的规则下，中昂地块的周边竞品的楼面价没有超过3500元/㎡的，房价更是被限制在了毛坯价6626元/㎡。即使加上3000元/㎡的精装，也不超过9626元/㎡的均价。这相当于，把中昂这样的冤大头公司“当猪杀了”。
▲一个5000元/㎡楼面价的地王周围被3个限价房“围剿”。
不管怎么说，中昂地产首次进入南宁沙井，把地价抬高，是实打实的为南宁江南的土地财政做了贡献，提高纳税了的。而且又是新进入南宁的企业，虽然谈不上要照顾，但是好歹也应该保护一下这类“人傻钱多”为本地财政做了贡献的外地投资商，延期半年再出让周边的“限价土地”是合情合理的。
但当时的南宁市并没有这么做，当时的政府只想着完成任务，不理会投资商的死活，这导致了后来的因果循环。冤大头中昂地产吃了个闷亏，自然也不可能继续在南宁投资了。而其他房企看到这样的情况，也会担心，自己同样被套路。
一旦市场下行，南宁江南的土地是最难卖的。去年有很多已经谈好的土地，开发商都敢放政府的“飞机”，不拿了。我们的政府有些时候，确实需要反思一下自己，与其每年去省外辛苦地招商引资，开推介会，还不如先把已经引进的企业的服务工作做到位。
让投资商有信心了，政府的土地才会好卖。
中昂自身的问题
除了不可抗的政策因素以外，中昂地产进入南宁后的操盘策略有没有问题呢？其实问题也很大。中昂地产可以看成是小一号的中梁，其所有的操盘模式都和中梁基本相同。
中昂是在2017年3月拿地，2017年5月进行品牌落地南宁发布会，2017年7月营销中心开放，2017年9月开盘，整个运营周期实际上是严格执行了6个月内开盘的快周转标准动作的。
▲2017年9月中昂国汇首期开盘。
但是中昂国汇在营销策略上，更注重在传统媒体上“狂轰滥炸”，各种赞助演唱会、请明星前来助阵，这种高举高打的万达、恒大式打法。
▲2017年6月，中昂赞助梁咏琪南宁演唱会。
一般而言，媒体的作用是营销造势，是作为空军来“狂轰滥炸”。真正转化成实打实的客户，是需要“地面部队”，也就是销售配合跟进的。即使是以营销高举高打著称的恒大，除了在各大媒体上做宣传外，其项目上配备的50人以上的自渠团队和30人的置业顾问，才是决定营销结果的“胜负手”。
▲恒大的标准化营销动作，“狂轰滥炸”后是庞大的销售团队跟进。
但是，中昂并没有做好后面的工作。除了炸就是炸，一个50亩的楼盘营销费用本来就不会太多。还把大笔的营销费用花在了很多无效的宣传上。
▲2017年7月营销中心开放，邀请王杰前来。
一个很现实的问题就是，请明星前来，钱是不会少花的，但是能产生怎样的效果呢？人气肯定是不缺的，但是转化的效果呢？2017年是一个最重要的分水岭，因为往后，房地产营销会越来越关注“费效比”。
后来的结局就很显而易见了。中昂国汇顶着沙井地王的压力，透支了大量的营销费用，开盘却做得非常差，数据相当难看。这导致了后续中昂国汇再也没有余力进行营销了。
被掏空了营销费用的中昂国汇在周边几个大牌限价盘的围剿下，能做的只有减配降价、上渠道一个办法。
市场变天疲态尽显
后来的故事就很显而易见了，项目地价拿高了，卖不动。周边全是限价房，在限价房的围追堵截下，作为非限价房的中昂国汇硬生生地扛过了一个周期。等到周边的几个限价房都卖完了，却也等来了2020年的疫情来袭。
本来中昂国汇指望着市场逐渐回暖，靠着延长开发周期，把前期低价卖掉的房源，靠着后期把房源价格抬升，补回亏损。
但是疫情的出现打碎了中昂的美梦，再加上严厉的房地产调控政策，让摊子铺得很大的中昂地产基本有心无力了。
▲项目的问题引发了业主们的强烈不满。
一个50亩的楼盘，硬是要变成2期来开发，这本身就说明项目在开发销售过程中很痛苦。如今，项目的最后收尾工作也还未完成。
▲小区内部还有不少的收尾工作需要处理。
连给员工放长假这样的动作都安排上，可以想象中昂地产目前所遇到的困境有多大。而由于大量员工频繁的变动，很多业主资料和后期服务维护工作是缺失的，对于业主们来说，权益也会受到损害。比如大量的业主当年签订的精装分期合同等业务，由于无人对接，导致逾期违约等情况出现，最后的结果都是业主来买单。
▲给员工放长假没问题，但是谁来服务和解决业主的问题，这个就是问题。
现在的业主即使遇到了问题，想要找人咨询都找不到人了，最后只能找到政府。无形之中大大增加了政府基层工作人员的工作量。
做到今天这一步，对于开发商、政府、业主来说，这是一个“三输”的局。
写在最后
广西中昂地产用中昂国汇这个项目，给南宁所有的开发商上了一课。控制地价，才能对抗风险。
盲目地赌预期，只会让自己死得更难看。
转载自：小明哥说房Pro
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