买了三岸的业主，值回票价了吗？
在南宁楼市，有的板块热度是永恒的，比如凤岭北，比如五象湖。
有的板块却是异军突起，火的时候土拍房价双面开花，但是一段时间后又重归平静。
这两年，三岸从一片滨江空地迅速爆火，至今仍保持着南宁土拍实际楼面价的最高纪录。
不过从去年开始三岸楼市的消息就渐渐变少了，三岸的现况究竟是怎么样的？
三岸，原本只是仙葫的一片荒地。杂草满地，随处可见的土坡和水塘。
随着南宁不断东扩，青秀区的核心区开发殆尽，大家开始注意到这个紧挨着凤岭南的滨江板块。于是，从2018年开始三岸突然发迹。
先是三岸的控规出台，把三岸定位为以滨水居住为主，兼具商业、景观、旅游、文化等城市职能的综合新区。
▲三岸控规| 南宁自然资源局
之后土拍首先发力。2018年7月新城和彰泰首先拿地，打造了后来的新城悦隽江山和彰泰凤岭江湾。此时三岸土拍的实际楼面价还维持在6字头。
之后，中国铁建凤岭国际城、银河龙湖江与城等限价盘先后落地，开启三岸楼市1.0时代。
受到限价的影响，这个时期的三岸房价还没有很“跳脱”。不过外收、绑车位等招数也不少。
▲彰泰凤岭江湾| 奈奈摄
土拍“两限一竞”的政策有所松动后，龙湖盛天双珑原著、广源凤岭壹号院、金科、美的悦江府等楼盘先后高价拿地，实际楼面价从1.1-1.4万+元/㎡不等。
▲三岸片区实景图| 阿明
这个时期三岸限价盘与高价盘混战，开启三岸楼市的2.0时代。此时，对岸的龙岗房价也才1.2万元/㎡，三岸光是地价就已经与之持平。
三岸的土拍在2020年7月中国铁建西派御江拿地后达到高潮，实际楼面价15052元/㎡，超越龙光天瀛成为新任DW。
▲三岸土拍信息| 南宁楼市圈
不过，高价拿地的痛在之后慢慢显现。广源凤岭壹号院和美的悦江府在入市一段时间后蓄客量并不理想，最后只能调整规划增加改善类大户型再重新入市。而金科地块，从土拍至今都没有任何动静。
▲金科地块仍未动工| 奈奈摄
从2021年开始，风风火火的三岸突然沉寂下来，一直没有什么大事件。
直到今年，三岸又凭借土拍杀回南宁楼市的热搜榜。3月24日，万丰以约4.2亿总价拿下三岸一幅44亩地块，打响2022南宁土拍第一枪。比起之前动辄上万的楼面价，万丰地块楼面价7140元/㎡突然显得“物美价廉”。
也许，今年三岸楼市将进入3.0时代。但是，三岸的地块储备也将告急。粗略统计只剩三幅地块未出让。
▲三岸地块现状
对于三岸的支持者来说，三岸地理位置优越凤岭南滨江板块，区域内多是改善类低密豪宅。
而不看好三岸的人则表示，板块崛起不到4年，除了房地产之外一切的生活配套都还要等，房价还高得吓人，不远处的保利领秀前城不香吗？
两种观点各有依据，争议的核心还是在于三岸的配套能不能配得上它的地价房价。下面，我们来看看三岸的现状。
三岸最引以为豪的就是一抹江湾。从三岸往邕江北岸上游走，除了保利领秀前城外要一直到柳沙才有江景房住宅区。而下游的仙葫滨江板块由于早期规划的关系，别墅群比较老旧。
▲三岸片区实景图| 阿明
因此，三岸的江景还是很能打的。沿线的滨江公园已经建好，塑胶跑道、滨江走廊、休息区等功能区齐备。即使是工作日的中午也有市民结伴前来游玩。
▲三岸滨江公园实景图| 奈奈
▲三岸滨江公园实景图| 奈奈
今年三月三假期，南宁人掀起江边露营潮，南宁的滨江公园一时间人潮爆棚。这也让近水楼台的江景房成为大家讨论的热点。
▲三岸滨江公园露营实景图|已获授权，小红书@肉花妹
并且，三岸的景观康体资源还在不断加码。
近日，南宁市公共资源交易中心发布了青秀体育休闲公园工程设计的招标公告，这也意味着该公园启动了项目工程前期工作。
公园位置在邕江北岸凤岭南路以南、那安快速路东西两侧，紧靠三岸大桥。
▲公园大致区位| 南宁楼市圈
项目主要建设内容包括市政移植苗木假植地，足球场、篮球场、儿童活动场地、环形跑道等健身场地，绿地，停车场、公厕等公园相关配套服务设施，体育场馆、运动员宿舍等体育附属配套设施等。
目前，三岸已经规划了3所小学、2所中学和1所幼儿园。
其中，原本规划的开泰路小学最终是桂雅路小学入驻。目前工程进度较快，五栋主体建筑已经落架，外立面的施工基本完成，相信不久就可以交付招生了。
▲桂雅路小学（开泰校区）工程进度| 奈奈摄
原本的开泰路中学命名为南宁市青秀区第五初级中学。它的工程进度比起桂雅路小学开泰校区较慢，目前所有建筑均未落架，只有一栋挂上了“封顶大吉”的横幅。
▲青秀五中工程进度| 奈奈摄
而规划的凤岭南中学凤岭南小学均未见动工迹象，地块山还有较高的土坡。
▲凤岭南小学地块现状| 奈奈摄
▲凤岭南中学地块现状| 奈奈摄
大家觉得这个学区配置和三岸的房价匹配吗？
说到三岸的商业配套，就不得不提全南宁都在关注的龙湖天街了。
龙湖天街商业体量12万㎡，地下1层，地上五层，预计有近300家品牌入驻，致力打造30%南宁首进店铺。
去年龙湖天街招商会上曝光的业态包括：华为千坪旗舰店、全棉时代广西最大旗舰店、孩子王广西首家智慧旗舰店、博纳影城等。
▲龙湖天街效果图| 项目官微
在现场，奈奈看到龙湖天街商场部分的主体建筑基本落成，大部分建筑已经落架在进行外立面的装饰。而商场楼上的两栋公寓楼则还在建设阶段，尚未落架。
根据原本的预估，龙湖天街会在2022年年底开业。大家觉得这个工程进度能赶上吗？
▲龙湖天街工程进度| 奈奈摄
此外，今年2月三岸还新增一大商业利好落地。
2月份青秀区发展和改革局办理的备案项目中包括了广西可里可晟实业有限公司酒店项目。它位置与龙湖天街仅一路之隔。
根据规划，项目占地约17亩，包括主楼一栋，20层以上。它将旨在建成四星及以上星级酒店为主体的集高档客房、餐饮、会议等为一体的现代化、智能化的综合性旅游和商业服务设施。
也就是说，未来三岸将新增一座四星级以上的酒店。
三岸目前土地资源开发进入尾声，未出让地块较少。
前期开发的彰泰江景湾、新城悦隽江山和中国铁建凤岭国际城均已经有楼栋交付入驻，区域开始积攒人气。
▲新城悦隽江山已交付| 奈奈摄
▲中铁凤岭国际城入住率较高| 奈奈摄
一线滨江的龙湖盛天双珑原著、龙光天曜、中国铁建西派御江等滨水豪宅的姿态也初步显现。
目前，三岸板块整体的房价基本逼平隔壁凤岭南板块，部分豪宅甚至传出了3万+、4万+的天价。
▲龙光天曜| 奈奈摄
▲中铁西派御江| 奈奈摄
▲龙湖盛天双珑原著| 奈奈摄
路网方面，板块内部仍存在部分断头路，通行不畅。六号线也只停留在规划阶段，落地时间尚不可知。
▲部分道路仍在建| 奈奈摄
总的来说，目前的三岸正处于配套兑现阶段，板块滨水宜居生活区的逐步显现。大家觉得三岸的各项配套值回票价吗？
▌编辑：奈奈
▌数据统计：南宁楼市圈
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