南宁土拍新模式“用地预申请”正式实行已有3个月，现成效如何？
你知道已发布多少则预公告？累计供地量有多少呢？近期土拍热点关注，为何聚焦在五象新区……这里，小克带你快速了解，并带来热门地块预告及快评。
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这里插播特别策划【2022“劈波斩浪·广西本土房企风云录”】→①风起 ；→②云涌 （待续…）
2022年2月25日，南宁公开出让地块革新模式，实行“用地预申请”，大大降低开发商拿地门槛。自地块预公告发布到正式出让公告发布前的这段期间，预申请人通过竞买资格审核并缴纳购地保证金的，不需再缴纳该期出让地块的竞买保证金。购地保证金按不高于出让地块出让起始总价的10%设置，最高不超过人民币2000万元。
用地预申请制度有助于精准供地，降低竞买门槛，保障土地成交，促进土地市场平稳健康发展。该制度一经发布，引起了社会的广泛关注。每批次预公告发布后，企业积极主动咨询，市自然资源局受理了多期预申请用地。（→点此回顾了解更多）
2022.2.25相关公告页面截图（来源：南宁市自然资源局）
克而瑞广西区域统计信息显示，其实早在2021年12月24日、2022年1月24日，南宁市自然资源局已发布了土拍预公告，加上2022年度（包含分批次或未分批次）14则预公告，不到半年时间，南宁已预公告16则、经营性用地39幅、累计约3486亩（备注：五象湖南约126亩地块，出现过在2022年第六批预公告和第十一批预公告，这里统计仅算单次幅数和占地面积），青秀、良庆、邕宁、兴宁、西乡塘、江南均有覆盖，拟出让面积从二三十亩到一两百百亩不等。
南宁近期经营性用地的预公告和正式出让公告，更为密集。4月18日-5月25日，8则预公告共17幅、合计约1206亩；5则正式出让公告共5幅、合计约403亩。（近期预公告信息，详见本文文末附表）
南宁市自然资源局网站的土地市场页面（2022.5.25截图）
小克标注的蓝框为预公告（8则），红框为正式出让公告（5则）
正式出让公告的除了兴宁区东沟岭旧改项目38亩地块，五象湖畔、南宁市图书馆南面56亩综合地块外，其余3幅均是此前预公告用地。（详见本文土拍预告一览表；部分地块已附VR海报，本文未附VR海报的将于近期制作并发布）
而预公告地块发布时间，与正式出让公告的间隔有长有短，短的仅十来天，长的达一个多月。供地密集和正式出让节奏加快，也是土地市场回暖迹象之一。
今年1季度的南宁土拍呈现“本土国企当家”，2季度开始这一局面发生微妙扭转。
4月开始，民企积极入场，本土房企与全国型房企、本土国企与央企……它们同台竞技的场面，再现激烈的“土拍大战”。
例如，5月11日，南宁西乡塘区安吉板块1幅约58亩综合地块，吸引保利、大华、东投、盛天、广西凯誉汇5大房企现场竞拍。历经竞价74轮、耗时约40分钟，最终广西本土老牌房企广西凯誉汇成功斩获，成交总价合计约3.95亿元，整体成交单价679万元/亩、成交楼板价3636元/㎡，溢价率约29.9%（→点此回顾此前土拍）。
2022.5.11，南宁土拍现场，66号竞买人广西凯誉汇举牌
2022年南宁“招拍挂”的出让计划表中，五象新区住宅用地供地1221亩，占比全市（不含武鸣区及县份、县级市）的29.1%，亦是今年主城区供地大户。截至2022年5月17日，今年南宁仅出让并成交1幅五象住宅用地，即今年3月25日，广西交投地产以总价约5.26亿斩获的五象东江湾路西侧约73亩滨江地块，项目案名“交投·和顺江湾”于近日被媒体披露。（→点此回顾此前土拍）。
克而瑞广西区域统计的《近期南宁土拍经营性地块一览表（2022.5.27-6.23）》 中，我们不难发现，即将5月末和6月份截牌的含住宅用途地块，主要集中在五象新区（含五象内的良庆、邕宁的部分区域），可以说——五象的主场又回来了。
而土拍预公告中如有五象地块，一经发布，很快就被热议，成为房企和购房者眼中的“香饽饽”。
下面，小克带你快速来看南宁近期将出让的5幅经营性用地。
欢迎你在文末写留言你更关注哪些地块，期待哪些房企参拍或拿地。
即将5月27日现场截牌的两幅地块，均对竞买申请人或项目建设要求具有指向性，门槛较高，或“地有所主”、悬念不大。
我们先来看到是GC2022-021地块，位于兴宁区南梧大道南侧、沙江路西侧、东州路东侧（长堽望州板块），两宗商住宗地组成，合计约38.04亩（三组团B地块14.44亩；五组团B地块23.6亩），各宗地块的容积率上限分别为3.41、4.75，最大计容建面合计约10.76万㎡；建筑限高均是≤100米。
该地块项目配建12班幼儿园1处，位于三组团B地块（宗地一）西南角，独立占地，占地不少于6.49亩，建筑面积不少于3061.32平方米。
该地块为旧改项目用地，须持土地熟化人的“入场券”，方可进场竞拍。因为地块出让公告和文件里点明了相关要求：
“竞买人须具备2015年12月1日南宁市公开征集旧城区改建项目土地熟化投资人公告项目中同一批次任意一个项目的土地熟化人资格，并由市住建局出具土地熟化人证明文件，方可报名参加竞买。
竞得人须按照与兴宁区人民政府签订的《东沟岭三五七组团片区旧改项目二期出让地块回建安置房建设履约协议》开发建设，由兴宁区人民政府负责监管。
竞得人须在东沟岭三五七组团片区旧改项目二期出让用地范围内提供住宅建筑面积≥6150㎡的商品房用于安置被征收人。单价为9374元/㎡，总价暂定人民币5765.01万元。”
东沟岭三五七组团片区旧改项目总平图（来源地块出让公告附件）
GC2022-021地块现场挂牌出让，整体起始总价约2.73亿元（宗地一约0.93亿元，宗地二约1.80亿元），
整体起始单价717万元/亩（宗地一641万元/亩，宗地二764万元/亩），
整体起始价楼板价2537元/㎡（宗地一2820元/㎡、宗地二2413元/㎡）。
小克点评：
东沟岭三五七组团片区旧改项目的土地熟化人是广西本土民企盛邦集团。该旧改项目一期用地（41.15亩地）于2017年12月13日成交，当时盛邦集团以底价707万/亩、总价29096.2174万元摘牌，成交楼板价2664元/㎡，其建成的“盛邦香颂”小区已交付。
狮山公园、沙江河湿地公园、东沟岭休闲广场、兴宁区第二初级中学、兴宁中学、兴望小学等成熟配套环伺，交通路网发达，地铁5号线沿线站点狮山公园站、小鸡村站距离地块不算太近，而GC2022-021宗地一的较近小鸡村站。
时隔近5年，该旧改项目二期出让，地价有所下调，配建幼儿园也为盛邦香颂小区业主增添幼儿教育配套。
我们接下来再看到5月27日截牌的另一幅地块，位于五象。
GC2022-022地块，位于邕宁区梁村大道以北、蒲兴大道以西（蒲庙板块），占地106.976亩，综合用途（住宅、商业、商务金融）容积率上限3.0，最大计容建面合计约21.40万㎡（地块商业、商务总建面占总计容建面≤15%，其余为住宅）；建筑限高≤80米（沿梁村大道首排≤60米）。
该地块项目建设要求和对竞得企业为区域经济贡献力，要求较高。
“竞得人须引入至少1家建筑业企业总部，并承诺2032年以前竞得人引进的建筑业企业总部注册地在邕宁区，在邕宁区统计产值、缴纳税款，支持邕宁区发展。
竞得人须自持地块内6500平方米商务物业，自持时间不低于二十年……”
GC2022-022地块现场挂牌出让，起始总价约4.60亿元，起始单价430万元/亩，起始价楼板价2150元/㎡。
小克点评：
该地块住宅比例可达85%，根据其地块规划指标，或建设20-26层的住宅楼，并且至少建设1栋建筑业企业总部大厦。并且，该项目亦是一路之隔即是园博园，地块南向的生态园景视野很好。
百科了下，建筑业主要有四大类别：房屋建筑业，土木工程建筑业，建筑安装业，建筑装饰、装修和其他建筑业。
回顾2021年蒲庙板块的土拍，曾有3幅涉宅地块流拍或终止出让，板块最近成交的住宅用地还要追溯到2020年6月30日，彰泰以总价约2.70亿元摘牌八尺江畔约54亩滨江地块，即在售的滨江锦湾项目（金科、彰泰、大唐合作开发），当时成交单价500万元/亩，成交楼板价分宗地分别为2143元/㎡、1875元/㎡。
期待广西本土实力国企斩获，亦是继中交·象江来（中交广西总部基地项目），邕宁区（五象龙岗）再添一座建筑业的企业总部项目。
“六一”南宁土拍，依旧五象主场。
GC2022-023地块，位于良庆区良庆大道以西、夏林路以南（五象三中板块），两宗商住宗地组成，合计约175.687亩（地块一90.101亩；地块二85.586亩），各宗地块的容积率上限分别为3.5、3.0，最大计容建面合计约38.14万㎡。建筑限高地块一≤100米；地块二滨水建筑高度第一排≤60米，第二排≤80米，其余建筑≤100米。
地块一、地块二的商业建面占比均为5%-10%，其余为住宅。如扣减安置物业（占整体计容建面约31%）和公建部分，小克估算可售商品住宅/商业约26万方。
该地块配建教育配套有：沿地块一东侧建设1所24班幼儿园（18.477亩）；地块三位于地块二的西面，配建1所39班中学（78.930亩）引进南宁市教育局直属公办优质学校南宁市新民实验中学进驻办学。
而该地块出让公告中，明确了“该地块用于建设坛泽村9、10号农民安置项目，竞得人须严格按照签订的《建设合作协议》《安置协议》以及相关会议明确的标准建设安置物业。项目须建设不少于11.73万㎡的安置物业（按6758元/平方米由政府出资回购），安置不少于1380人。”（详情可见本文的土拍预告一览表）
GC2022-023地块现场挂牌出让，整体起始总价约14.41亿元（地块一约7.39亿元，地块二约7.02亿元），
整体起始单价820万元/亩（地块一820万元/亩，地块二820万元/亩），
整体起始价楼板价3777元/㎡（地块一3514元/㎡、地块二4100元/㎡）。
小克点评：
这幅地块集“学铁商湖”资源优势，此前小克已做相关分析，这里就不赘述。
并且该地块为“回炉地”，相比去年出让的相关条件相比（但因故终止出让），可谓降低门槛不少。
地块出让条件对比表（点击图片可放大查看）
小克此前发起了猜想参拍房企的投票，本土国企的支持率较高，亦有央企、全国型民企票数靠前。谁将拿下，我们拭目以待。（→点此了解更多）
而2022年南宁市第十一批预公告地块，也官宣了三美实验学校落户五象湖片区的126亩地块项目。一时间也同样引起热议，“公参民”、“民转公”、“地未拍，学校即官宣”（→点此了解更多）
6月南宁土拍已确定的3幅地块均是位于五象，现在来看第2幅。
GC2022-027地块，位于良庆区平乐大道东侧、五象大道北侧（蟠龙板块），商住用地，占地26.558亩，容积率上限3.1，最大计容建面合计约5.49万㎡（商业占比＞5%且≤30%，其余为住宅）；建筑限高≤80米。其公共配套设施建设内容及要求（部分）详见本文附的近期南宁土拍预告一览表。
GC2022-027地块网上挂牌出让（网拍），起始总价约2.39亿元，起始单价900万元/亩，起始价楼板价4355元/㎡。
这幅地块位于平良立交旁，优点和不足都很明显。它与五象总部基地一路之隔，路网交通发达，出行便利，附近即是地铁3、4号线换乘站总部基地站。地块由于靠近立交桥，加之地块“三角”形状，比较考验开发商对项目规划设计、楼栋排布和相关取舍。（→此前地块预公告的单独分析）
由于地块起始总价适中，并且处于五象核心区，亦或吸引多家房企竞拍，但竞拍地价的预期或不会太高。谁将拿地，你来猜想~
将于6月23日网拍的南宁市图书馆南面约58亩低密综合地块，位于五象湖板块，南面环湖。（ps：GC2022-028地块VR，预计近期更新到公众号对话菜单栏）
它或是2022上半年内素质高、位置不错的地块，或将吸引多家房企大鳄，猜想或是一场竞拍持续时间较长的“硬仗”。
GC2022-028地块位置示意图（制图：克而瑞广西区域）
GC2022-028地块，位于良庆区玉象路以西、三定路以北（五象湖板块），综合用途（住宅、商业、商务金融），占地26.558亩，容积率上限2.5，最大计容建面合计约9.35万㎡（计容零售商业和商务金融建筑面积占比3%-25%，其余为城镇住宅）；建筑限高≤80米。其公共配套设施建设内容及要求（部分）详见本文附的近期南宁土拍预告一览表。
GC2022-028地块网上挂牌出让（网拍），起始总价约5.33亿元，起始单价950万元/亩，起始价楼板价5700元/㎡。
目前，五象湖板块内临湖且待开发住宅地块少之甚少。而2019年、2020年，这里“产下”多个“万元地”项目，亦是后来售价“2万+”项目；如今它们有的在2022年内交付首批房源、喜迎首批业主收房。
GC2022-028地块西侧的龙光天宸，亦是“万元地”项目，它是龙光在2020年1月15日以总价14.35亿元包揽，当时分2宗地成交楼板价9600元/㎡、9900元/㎡（测算实际楼板价12523元/㎡、12903元/㎡），成交单价1600万元/亩、1320万元/亩（→点此回顾此前土拍）。
小克推测，GC2022-028地块或打造低密高层、小高层，洋房或联排等，项目产品值得期待。在当前市场调整期下，房企拿优质地块亦是谨慎，预期拿地地价或不会太高，“万元地”或难再有。
总之，对于购房者来说，未来一两年在五象置业，将有更多选择，这些新项目为各板块新房市场补库存。
GC2022-028地块航拍实景图（拍摄：克而瑞广西区域）
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文章来源：CRIC广西；地块信息来源南宁市自然资源局网站等；
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