万科郁亮最新讲话，楼市不会回到过去
过去这一年以来，你很少再听到房地产老板甚至高管们在公开场合发表对楼市、对行业的看法了。包括今年公布2021年报的时候，各家上市房企的高管们，说的内容都是虚的大于实的，敷衍广大群众的较多。
想想这也很正常，现在的房企分成两类，一类是公开违约出险的，这一类房企的老板，都害怕债权人堵门逼债，怎么可能还会在公开场合抛头露面？另一类则是对行业没有信心的房企老板，但又不愿意说假话违背自己的内心，索性就不说话。
因此，目前还愿意在行业内发声的地产老板屈指可数。万科郁亮绝对是行业内少见的，愿意说真话且说的都是干货的房企老板。6月28日，万科举行的2021年度股东大会，董事局主席郁亮再一次谈了自己对整个房地产行业的看法。
▲2021年度万科股东大会。
每次分析老板们的讲话前，大家一定先有一个基本逻辑。
首先，屁股决定脑袋，坐在那个位置上，有的话能说，有的话是不能说的。作为房企的掌舵人，无论市场再怎么艰难，也不能公开说一些影响自己团队士气的话，有些话，你要听得出老板的“话中有话”。
其次，郁亮作为千亿体量房企的掌舵人，他的信息接收面、他所掌握的信息广度和深度，必然超过行业内的大部分人。他说出来的很多结论，也是自己把信息接收整合之后得出的。
因此，他所说的结论，更多的是针对万科这个公司，并不针对所有公司。作为听者，千万不要把自己代入进万科的逻辑中去推导。
▲很多的结论，适用于万科，但并不一定适用于你的企业。
结合郁亮所说的内容时，还得具体问题具体分析。才能找准行业未来发展的共性。
行业再也回不到过去
郁亮对于市场，首先表达的观点是，从短期来看市场已经触底，但是恢复是一个缓慢和温和的过程。
他直言今年是他从业以来感觉压力最大的一年，日子特别难过。今年1~2月份的时候，虽然市场在下滑，但比起后来的3、4月份要好太多了。郁亮举了一个例子，万科重仓的一二线城市，1、2月份销售同比下滑了36%，而到了4月份的时候，直接下滑到了59%。
因此，郁亮感觉到市场艰难的原因，并不是销售下滑，而是万科重仓的一二线城市销售下滑。根据以往地产人的认知，一二线城市的市场再差，那也是有保障的，至少一二线城市的人口、需求摆在那里。
▲一二线城市的销售急速下滑，让大部分的房企始料未及。
这也能解释，为何今年有那么多看似布局合理，财务稳健的房企出险了。今年一二线城市的楼市剧烈下滑，让那些千亿房企们找不到任何止血的方法。比如融创、世茂这些房企，不得不出险。
不过，郁亮也明确谈到，目前市场已经触底，但恢复是一个缓慢和温和的过程。其实这一段话翻译过来的意思就是，现在市场触底，但是市场不可能在短时间内反弹回暖，只能是逐渐缓慢恢复。
▲你就不要指望市场短时间内立竿见影，马上回暖。
郁亮甚至也没说，这个恢复的时间到底需要多久，是需要恢复半年还是一年，还是几年？郁亮只是谈到，目前的人口状况、结构、收入水平以及国家对行业的指导原则发生了很大变化，行业要进入新的发展阶段。我们不能再沿着过去的逻辑，期待回到过去高峰时的数据和规模。
这就是明哥一直说的地产将会进入“新常态”，在地产人还没适应“新常态”之前，会非常不适应当前的变化。
未来的楼市即使逐渐恢复，也不会再回到过去那样的规模和数据了。这是郁亮给出的结论，也是当前大部分地产人的共识。
未来的市场容量只有10万亿
在谈到未来的时候，郁亮说行业很艰难，但是放到全社会的各行各业中，房地产一定不是最难的那个，所以万科没有任何理由躺平。在郁亮看来，房地产行业是一个10万亿级别的大市场，体量还在；其次这是一个有着千年历史，常做常新，常做常有的行业。
当郁亮说未来这个行业是一个10万亿级别市场的时候，明哥瞬间一紧。难道未来房地产总量只有10万亿了吗？
要知道，根据国家统计局的数据，2021年商品房销售面积17.94亿㎡，比2020年增长1.9%，商品房销售金额18.19万亿元，比上年增长4.8%。
▲即使在2021年，全国房地产行业的体量也有18万亿的规模。
而郁亮说的10万亿规模，也就意味着，相比2021年的18万亿体量，未来楼市要减少8万亿的规模。相当于规模整体下降了55%。
那么还是与明哥的结论一样。未来至少有一半的房企将要退出房地产。因为体量在缩小，已经支持不了那么多房地产企业存在了。只能通过残酷的市场竞争，留下强壮的、健康的房企。
同样的，当市场总量下降到10万亿规模，就意味着现在地产行业的从业人员，也要削减一半，至少50%的地产人要转行。
这是大势所趋，不可逆转的趋势。
万科将如何熬到未来
在谈到万科将如何做的时候，郁亮用了一个字叫“熬”，这也是一个值得细品的字眼。郁亮说，今天行业需要信心，需要熬着往前走。这时候但凡有一丝微光就当是光明所在，这时候要更多挖掘它好的一面。
这个是郁亮回应提问股东，为何美的方洪波对房地产的未来更悲观，而郁亮和万科对房地产的未来更乐观的回答。
美的更悲观，那是因为美的起家的产业是白色家电行业。在那个行业，美的是经历过无数场腥风血雨的搏杀中熬出来的。美的见证过，白色家电行业残酷的淘汰赛，到最后只剩下包括美的在内最知名的那几家头部家电企业。
▲美的的悲观来自于，他们早就见证过其他行业的惨烈竞争。
因此，郁亮用的是“熬”，万科同样预感到，未来房地产行业会步入跟白色家电行业一样的内卷行情。但是，郁亮所在的位置，不允许他给团队们说打击士气的话，因此他说的非常委婉。
尽管未来行业很艰难，可能万科也会掉层皮。但是万科有信心“熬”过去，在痛苦中成长，磨炼自己。
同时郁亮也说出了万科“熬”过去的方法论，那就是万科的战略定力是不贪婪不恐惧，不去赚最后一个铜板。始终对行业保持清醒的认识。这才有了在2018年的时候，万科高喊着“活下去”。
▲万科曾经在行业最高潮的时候，喊出了“盛世危言”。
在未来只有10万亿体量的市场中，万科活下去的信心来自于哪里呢？来自于万科的好产品和好服务。
▲产品力和服务力仍然是房企未来“熬”下去的核心竞争力。
不过产品是可复制的，再好的产品也是可以被模仿和超越的。万科的服务，可不止是简单的物业服务，万科所指的“服务”包含了商业、教育、物流、冷链等等，这些小区业主基本生活需求得到满足的服务。万科的服务，指的是自己做城市配套服务商。
▲万科的服务已经渗透到人们的日常生活中。
这个“服务”不仅把逼格拉满了，更是让其他的同行感叹，当你还在认为，服务就是做好小区物业服务的时候，人万科已经在做城市配套服务了。
而这种服务，一般的企业想学，还真心学不来。这种服务应该是万科在未来给自己构筑的护城河。
写在最后
自从郁亮说完市场已经触底后，今天股市里的地产股又开始拉升了。果然韭菜被割都是有原因的。
根据郁亮的讲话，明哥更加坚信楼市是回不到过去了，未来能“熬”过去的，一定都是具备核心竞争力，有坚固护城河的房企。
塞缪尔·斯迈尔斯曾说过：“天助自助者”。翻译过来意思是，最可依靠的不是政策和市场，而是自己。
转载自：小明哥说房Pro
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