新一轮“房改”开启，重点提保障性住房，惠及南宁？
近日，楼市传出重磅消息。
10月26日，经济观察报一篇名为“中国将推动新一轮‘房改’”的文章透露：
8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文），由国务院于9月1日正式印发，近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。
该文件明确提出，在大城市规划建设保障性住房、推动建立房地产业转型发展新模式。
很多媒体大V号将其称为“新房改方案”“新一轮房改”。
新一轮“房改”怎么改？哪些城市将跟进？利好哪些人群？
最近，“中国将推动新一轮‘房改’”冲上新闻热搜。
据了解，这个话题主要围绕8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文）。
▲财联社截图
这份文件有什么特别的点，让大家如此高度关注呢？
据悉，14号文明确了两大目标。
一是针对保障性住房：加大保障性住房建设和供给，解决工薪收入群体住房困难，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”。
二是针对商品房：推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。
从内容表述上可以看出，未来，保障性住房将成为工薪收入群体住房的重要渠道，主要解决刚需型住房需求。
而商品住房则将回归商品属性，主要解决改善型住房需求。
由于提出“用改革创新的办法，在大城市规划建设保障性住房”“推动建立房地产业转型发展新模式”，其中保障性住房地位提升空前，因此很多人把这次的文件看成是“新一轮房改方案”。
▲示意图（图源|网络）
值得一提的是，文件中还明确，支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，具备条件的城市要加快推进，暂不具备条件的要做好政策和项目储备。
也就是说，这个新政策并非在全国全面实施，而是部分城市享有“新房改”的优先资格。
按照国务院第七次全国人口普查的结果，城区人口超过300万的城市共35个，分别是：
上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、南宁、石家庄、厦门、太原、苏州、贵阳、合肥、乌鲁木齐、宁波、无锡、福州、长春、南昌、常州。
▲中国城市规模层级（图源|城市财经）
你的城市包括在其中吗？
城区人口超过300万的35个城市，将成为保障性住房建设的先行试点。
南宁符合条件吗？
截至2022年末，南宁市区人口430.35万人。
显然，南宁符合这次新“房改”政策，或将跟进执行，这对南宁而言无疑是一大重磅利好。
那么，政策将利好哪些人群？
从文件中明确的两大目标内容来看，第一条显然是向住房有困难且收入不高的工薪收入群体以及城市需要的引进人才等群体释放强烈的利好信号，通过加大保障性住房的供应，缓解这部分群体的购房压力。
有专家表示，保障房无房者都可以申请，主要覆盖三类人群，一是为社会提供基本公共服务的工薪阶层，二是新就业的大学生和各类创业人群，三是无房的户籍夹心人群。
第二条中所提到的“让商品住房回归商品属性”，主要是针对改善性住房需求。
▲示意图（图源|网络）
对市场有什么影响？
整体来看，新一轮“房改”明确了保障性住房与商品性住房“两条腿走路”的房地产新格局。
同时将保障性住房地块提升空前，有利于推动房地产业转型和高质量发展。
而且，本次改革在保障部分低收入群体住房需求的前提下，也给予了高收入人群一定的活跃空间，对于商品性住房的政策性干预也将有所减少，这将有助于去化新房库存，缓解商品房市场压力，市场情绪有望进一步提振。
保障的归保障，市场的归市场，如此新格局，很多业内人士从中嗅到了一股“新加坡模式”的味道，因此将新一轮房改视作“香港模式”向“新加坡模式”的转变。
众所周知，我国过去的房地产一直运行在“香港模式”之中，实际就是高负债、高杠杆、高周转的“三高模式”。
虽然中国居民的财富总量增的挺快，但这是以高债务、高泡沫为代价的，经济发展的副作用很大。
这种模式显然十分“不健康”，且已经不适宜当下的情况，楼市需要转型。
▲示意图（图源|网络）
那新加坡是怎么做的？
在过去的几十年中，新加坡推行以政府分配为主、市场销售为辅的国民住房政策，80%的人购买或者租住政府提供的组屋，20%的中产以上群体购买商品房，公共住房市场和商品房市场泾渭分明。
普通人或者低收入家庭，可以购买政府提供的组屋，他们不需要背负高额的房贷，这是“新加坡模式”的最大优势。
而且，政府通过严格的规定和监管，确保公共住房的品质和价格合理。同时，政府还通过各种政策鼓励居民购买公共住房，例如优先购买政策、购房补贴等。
▲新加坡组屋（图源|网络）
“新加坡模式”与14号文提出的两个目标在方向和思路上是契合的。
这意味着新“房改”是要系统性转型，去杠杆、挤泡沫，彻底抛弃“香港模式”，对标“新加坡模式”，消除多年来“三高”发展模式的弊端，促进楼市往高质量发展。
实际上，新一轮“房改”最核心的内容是保障性住房，明确了保障性住房的建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等具体问题。
保障房以划拨方式供应土地，仅支付相应的土地成本。
可以依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等建设筹集保障房。还可以利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地建设保障性住房。
将采取市场化方式运作，按保本微利原则，公平公正配售。“配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定”。
同时，为了防止保障房的滥用和浪费，政府也制定一系列的政策来规范保障房的使用和管理。
例如，保障房必须实施严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障房变更为商品房流入市场。保障房不得长期闲置。
▲示意图（图源|网络）
现阶段，不少大城市正在积极筹建各类保障性住房，并加强规划、运营、管理，促进住房保障工作高质量发展。
广州已经建立了公租房、保障性租赁住房和共有产权住房的三位一体的住房制度。
“十四五”期间，广州将力争筹建和供应城镇住房131万套，其中公共租赁住房3万套，保障性租赁住房（含人才公寓）60万套，共有产权住房3万套。
9月20日，广州发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，提到加大保障性住房建设和供给，大力加快推动公共租赁住房、保障性租赁住房和配售的保障性住房发展。
▲广州保障性住房示意图（图源|网络）
2021年，北京东西城核心区首个“新危改”试点项目启动，它的本质是允许公房承租户在支付相对便宜的成本后，将“公房产权”回购成为“私人产权”，实现“房改房”。
作为人口突破300万的城市之一，南宁也在不断推进公租房、保障性住房建设工作，成果突出。
据南宁市住房和城乡建设局消息，截至2023年3月31日，南宁市累计开工建设公租房9.16万套，建成8.49万套，分配入住7.96万套，近24万城镇“双困”群众得到了兜底保障。
“十四五”期间，南宁计划筹集保障性租赁住房8万套（间）。截至2023年2月28日，南宁已筹集保障性租赁住房房源5.92万套（间），完成目标任务的70%以上。
未来，南宁将如何落实新一轮“房改”？我们将持续关注。
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转载自：邕有家
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