住宅土地70年产权到期后，要收费了？

文｜谢九

5月28日，人大正式表决通过了《民法典》，这部被誉为66年磨一剑的法典，其中最引人关注的内容之一，是对住宅土地使用权到期后如何处理做出了最新规定——住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期；续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

那么，到底该怎么理解《民法典》的规定呢？这个规定分成了两句话，第一句话是“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”这句话其实在我国的《物权法》里已经有过规定，这次民法典的表述和2007年物权法的表述完全相同，一字未变。所以，真正值得关注的是第二句话，“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”。这是首次正式在法律上确认了土地到期后的续期费用，意味着将来土地到期之后，续期收费将是大方向。收费是法律赋予的权利，减免是法外施恩。

图｜视觉中国

和全球绝大多数住宅土地私有化不同的是，我国居民对住宅土地只有70年使用权，有些特殊情况的使用年限更短，所以，土地使用权到期之后，意味着只有土地上的房子归自己所有，房子下面的土地该怎么处理，是不是要重新付费使用？一直是所有人心头的疑问。

几年前，温州就出现过特殊案例，当地有一批产权20年的土地陆续到期，其中有房主在交易过户时，被告知需要补缴土地使用金，按照业主的测算，补缴金额相当于当时房价的30%，虽然事情发生在温州，但在全国范围内引发一片哗然。对于温州20年住房土地使用权到期问题，国土资源部和住建部在2016年表示，可以采用过渡性办法处理，不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续。以此平息了人们的疑惑和恐慌。

这一次民法典正式确认将来土地到期后的费用问题，对普通民众而言，最关心的问题就是，70年大限到期之后，如果真的需要交纳续期费用，到底会怎样征收呢？民法典的表述是“依照法律、行政法规的规定办理”，这只是一个比较模糊的表述，可以说，具体如何征收，现在有关方面也没有一个明确的办法。

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由于全球范围内大部分国家都是住宅土地永久产权，所以并没有太多的现成案例可供借鉴，一个可以参照的对象是我国的香港地区。香港的住宅土地到期后，缴费标准是每年按照该住宅租金的3%来缴纳地租。无论该住宅是否实际出租，政府按类似物业的市场价格计算出一个虚拟租金标准，假如该住房每年租金10万元，那么房主就需要每年缴纳3000元的费用。当然，这只是香港的办法，内地将来会采用怎样的征收方式，现在还完全无法预测。

当然，民法典也表示将来土地续期费用有可能减免，对于民众而言，如果将来土地到期后能够免费续期，自然是最好的结果。过去20多年，中国的房价持续飙涨，即使和国外很多永久产权的房价相比，中国的房价都要高出很多。如果考虑到中国还是一个发展中国家，民众的可支配收入还处于较低水平，那么中国民众的买房负担更是全球居前。很多买房者为首付掏空了6个钱包，再加上每个月高昂的月供支出，在住房压力面前已经不堪重负。如果土地到期后还需要再缴纳不菲的费用，不仅会大大增加民众负担，也会极大挤压民众的消费能力。

即使不考虑民众负担，从中国经济的角度来看，因为土地续期费用带来的收入，可能都无法弥补中国消费带来的损失。在经济学上，如果因为一项税收带来社会总福利减少，那么就可以认为这个税收的效率较低，其有效性就值得质疑。土地市场牵一发而动全身，将来到期后收费会对中国经济带来怎样的影响，还需要有更科学的论证，以避免因小失大。

中国老百姓在买房时虽然已经知道购买的只是70年土地使用权，但很多人潜意识里认为，70年的使用权可能只是一个形式问题，土地到期后应该是会免费续期的，所以，很多人在心理上其实并没有做好到期后重新缴费的准备。物权法里规定的“自动续期”，字面上理解就是无条件的免费续期。

当然，从法律上来说，老百姓在买房时确实只购买了70年的土地使用权，到期后重新收费似乎也并没有什么法理障碍，但问题的关键在于政府是城市土地市场的唯一供应者，在一个高度垄断的市场，民众并没有选择权利，不可能因为不认可这个条款就拒绝买房。

对于现在的房产持有者，因为在他们买房时，政府对于土地到期后如何续期的表述非常模糊，民众并没有形成续期收费的心理预期，所以将来土地到期后应该允许免费续期才显得合情合理。将来如果出台了具体的收费办法，所有买房者对于以后土地到期后需要怎样缴费都有了明确预期，届时再收取一定费用也更加公开透明。

这次民法典虽然确认了土地到期后收费的法律有效性，但是对于如何征收并没有明确办法，甚至还留了一个“减免”的口子，主要的原因在于，土地到期看起来还比较遥远，所以现在只是确定一个收费的大方向，暂时将这个复杂而且颇多争议的问题留待以后来解决。

但从民众的角度来看，既然法律上明确了收费，那么到底收不收，以及怎么收费，还是应该尽早在政策上确定下来。因为住房是中国老百姓的最大资产，这笔最大资产的任何重大政策变动，老百姓都需要形成稳定的预期，才可以提前对政策做出理性反应。比如说，如果将来土地到期后需要缴纳较高的续期费用，很多人可能会对住房价值进行重新评估，对于自己要不要买房或者卖房提前做出决定。

按照70年的土地大限，现在的很多房产可能在40年后陆续到期，这也就意味着，现在的很多中青年，有生之年都有望迎来住宅土地到期的一天。而这一天到来时，很多人都已经垂垂老矣，处于一生当中财务状况最差的状态，如果到时候真的需要为土地缴纳续期费用，应该让人们提前知道，以便让他们现在开始省吃俭用，为老年之后缴纳土地费用做好准备。否则，试想一下，当你年已八旬，突然有一天有人通知你住房土地到期该续费了，对于一个现金流已近枯竭的老人，那将是怎样的惊吓？

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