被严重低估的龙岗学区

 
青年最富有朝气、最富有梦想。
 
时值五四青年节之际,头条君再和大家聊一个老生常谈的话题:学区。
 
教育的优劣输出结果与学区有直接挂钩,在中国高速城市化的发展过程中,已经被锁上了。
 
顶级的学区有更好的升学率、A+率,其衍生出来的学区房也成为家长们竞相追捧的对象,也是房产投资者稳操胜券的优质股。
 
纵观这些年南宁学区房房价一骑绝尘,从2万+到5万+,跃上南宁房价金字塔顶端,楼市横盘之下依然表现出极高的变现价值,让人不得不承认一个事实:学区房不止宜居,升涨空间几乎是开满了战斗值,永不掉血。
 
即便北京久不久传来“多校划片”的重磅调控,但朝阳家长们一散步,政策又几日游,而这把火,想烧到南宁也是难。
 
南宁的学区是不均衡的,强悍如青秀,也不是所有板块都有二中、十四中,五象校区核心教育资源都集中在五象湖、泛五象湖板块,但实际上,有一个板块被极大忽视。
 
那就是龙岗。
 
头条君今天想为龙岗学区正名。
 

南宁中考成绩排名,这个学校很能打
 
头条君翻阅近些年南宁初中学校的中考成绩排名数据发现,全A+和总分A+榜一的位置基本是被“三私”的老大西附常年坐着,目前还没见掉下来过。
 
十四中是公立初中“永远的神”,剩下的顺序大家每年轮着坐,37中也很强,和14中的差距几乎可以忽略不计。
 
“三私”生源好成绩耀眼是不争的事实,但如果单看全A+人数,公立学校也不弱,尤其是邕宁民族中学,2013-2020年南宁市中考全A+人数就有四年在榜。
 

▲2013-2020年南宁市中考全A+分布(来源:南宁升学君)
 
只认全A+人数有些片面,总分A+率可能更加客观看到南宁初中学校的排名先后。
 
在2017-2020年的南宁初中各校中考排名中,私立学校的总分A+率都很高,公立学校几乎难以望其项背。
 
不过要看清一个事实,不给掐尖、开始随机摇号招生之后,私立学校的成绩恐将出现退潮,公立学校的真正实力也会亮剑。
 
但往年的排名也仅供参考,更重要的看公立学校呈现的稳定战斗力。
 
2019年,十四中三个分校的总分A+人数公立学校最高,其次到三十七中,第三是二中初中部,第四是邕宁民族中学
 

▲2019年南宁市初中各校中考成绩参考(来源:南宁好家长)
 
2020年,总分A+率的先后排序是十四中琅东校区、三十七中、十四中建政校区、14中五象校区、二中初中部、邕宁民族中学、二十六中、三中青秀校区......
 

▲2020年南宁市初中各校中考成绩汇总(来源:南宁升学君)
 
像邕宁民族中学这样的老牌名校,上二中、三中的录取线比率就高达37%,示范性高中也达到65%,实力真的很稳。
 
所以,回到我们今天要讨论的焦点:龙岗学区的价值应该被重新正视,尤其是邕宁民族中学周边的核心居住区。
 

强公立+国际名校,仅龙岗独有

 
量多质优、全年龄化,这八个字可以整体概括五象龙岗板块学区的分布情况。
 
据不完全统计,龙岗仅16.8平方公里的规划范围内,累计已投入使用、在建、规划的学校就达到16所。
 
非常密集,甚至几个学校扎堆林立,隔一个路口就能看到。
 

 
▲2020年南宁龙岗学校位置图(来源:扒房)
 
如核心居住区就有广泛民间口碑基础的实力名校邕宁高中+邕宁民族中学,几乎是龙岗学区的金字招牌。
 
去年年底民中已经完成整体性搬迁,完整校名是邕宁民族中学龙华西校区。
 
已投入使用的有五象实验三小、江湾路小学、龙岗北小学等。
 
值得注意的是,在建的步云小学、步云中学,将在今年9月秋季投入使用,工程进度非常快。
 

 
▲步云小学、步云中学地址(来源:楼盘网)

▲在建中的步云中学(时间:2020年6月)
 
不过去年这两所学校还没建好就传出招生抢生源的消息,今年应该不会再鸽。
 
另外还有规划的龙华小学、龙华中学,目前地块位置已经腾出,但开工还需要时日。
 
靠近灵龟山江滨部分的有规划在建的城关二小、龙岗商务区中学(即邕宁民族中学龙华东校区)。
 
利福路以东、新邕路以南的区域有已投入使用的和合小学、马岭路小学、龙岗小学、蒲庙镇第二初级中学、蒲庙镇中心学校(小学)。
 
国际贵族学校南宁哈罗礼德学校的幼儿园——哈罗小狮幼儿发展去年已经开园,小学和初中部也预计在今年9月开学。
 

 
▲南宁哈罗礼德学校幼儿园(来源:网络)
 
实际上还不止这些,去年4月五象火车站高铁配套组团规划出炉,红线范围内又规划了1所42班小学,1所15班幼儿园,1所9班幼儿园,可以说有增无减。
 
对比五象新区其他板块,除了五象湖,龙岗的教育兑现体现在:速度够快、资源集中,较高的教学水平,当然还有国际化。
 
这种配置真的是南宁仅有。
 
如果对标金湖的滨湖路小学+十四中,五象湖的五象四小+十四中,双天桃等这样“王炸”的学区组合,龙岗一样有拿的出手的,比如实验三小+邕宁民族中学
 
头条君也发现了一个有趣的问题,实验三小+邕宁民族中学周边的学区房(2020年学区地段划分)房价保持在1万-1.6万元/㎡之间,比如花畔里1万出头的均价、中国铁建江湾山语城挂牌均价1.6万/㎡左右,和十四中整体学区房价动辄2万+的差距很大。
 

▲南宁部分学区房价格差(来源:58)
 
龙岗学区被严重低估了吗,头条君认为是。
 
不过讲真,龙岗红利真正来临之后,学区周边的核心居住区房源可能还会迎来一波上涨空间。
 

惊!南宁学区房价格差太大
 
学区实力不同,其对应的学区房房价当然有壁。
 
头条君做了个南宁学区房房价梯队图表,大家可以更直观的看到其中的一些微妙差异
 

 ▲南宁学区房价格差
 
 
十四中周边学区房房价在2万-5万+/㎡浮动,琅东校区得益于“王炸学区”,涨的更快,金旺角小户型价格攀升最高,但新房0供应。
 
建政路校区也是新房0供应,周边也是房龄较为久远的单位房。
 
五象校区的五象湖板块还有捡漏,龙光天瀛、建发·央玺目前参考价1.7万+/㎡,建发·五象印月的参考价在2.3万-3.8万/㎡之间。
 
三十七中的两个校区周边也是新房0供应,二手房如白苍岭小区这类房龄超过20年的挂牌价最高超过1.7万元/㎡,最低报价也是近万。
 
二中初中部学区对应的老破小都拍到2.3万/㎡,地段范围内的中山府一期挂牌价1.8万+/㎡,二期开盘在即,估计也不低。
 
 
四十七中最近热度最高的学区房无外乎龙光君御华府|翰林,双凤翔的加持,首开推出均价2.1万/㎡起,周边二手房房价,凤岭北的区位都不用质疑,比如信地伴云居1.8万/㎡左右。
 
二十六中+星湖路小学的组合也不错,周边二手房房价诸如大板二区老破旧房源挂牌价也在1.7万/㎡左右。
 
三中青秀校区地段内的东盟商务区房价更不低,如二手房盛天华府2万+/㎡,新房方面唐樾青山1.4万/㎡起,彰泰红1.5万-1.9万+元/㎡,都不低。
 
反差的是,实力更强的邕宁民族中学,周边的学区房房价却很温和。
 

 
 ▲民中旁边学区房价格参考
 
尽管邕宁民族中学这两年才开始爆发,但这匹黑马的潜力,显然要比三中青秀校区强太多。
 
当然,学区房房价的巨大价差,背后也是板块之间的实力角逐。
 

严峻的龙岗,机遇与挑战并存
 
四五年前的龙岗有多火?有人做过一个比喻:今日流量小生五象南,和它很像。
 
 
整体向东之下,龙岗跟上了南宁城市发展红利,实现了从“村”到“副中心”的华丽蜕变,也从邕宁县的怀抱转投五象新区,开发速度犹如坐上火箭。
 
得益于规划的先行,龙岗的开发程度甚至优于五象湖东,万达茂开业之后,一下子把龙岗的商业和人气氛围都带动起来。
 
然后是教育火速铺排,为龙岗商务区的居住定位提前加好外挂;紧接着邕江-龙岗段滨江公园建成投入使用,灵龟山成为网红打卡地,龙岗的宜居定位再次加分。
 

 
▲龙岗滨江公园(拍摄:吴悠)
 
随着第一批楼盘交付入住,龙岗的居住氛围越来越浓厚,并不弱于核心区的蟠龙。
 

 
▲花畔里(拍摄:吴悠)
 
不过板块短板也很快暴露出来,缺乏商业加持,一个万达茂喂不饱整个龙岗,辐射能力有限。
 
威宁在龙岗布局的四座邻家广场,目前只有利福邻家广场在去年6月刚竣工,计划今年开业,其他仅在筹备阶段。
 

▲南宁万达茂
 
交通的桎梏也有,4号线地铁只通车西段,东段部分(清平坡-龙岗)还待定。
 
但机会也是有的,比如五象火车站选址已经落地,计划今年9月启动开工建设,只要前者建成之后,4号线地铁西段的工程也能安排,毕竟剩下几个地铁站的站点都已经建好。
 

围挡地块为五象火车站规划用地
 
远期规划的7号线、S0、S3环线虽然只是可行性研究阶段,但政策给龙岗的“加餐”还是很多。
 
再者,宝能城市广场商业MALL已经封顶,开业后也可补足龙岗后期商业的空白。
 
整个板块仅3.0的建筑密度,学区+宜居+CBD,龙岗能打赢的牌还是很多。
 
 
▌写在最后
 
实际上,这两年龙岗一直在南宁楼市踊跃发声。
 
仅仅2020年,板块内有关规划、土拍的更新就达到10条之多,其中至少一半上头条。
 
如五象火车站获批,开工时间确定;新坡湖规划调整及变动;南宁市轨道交通线网规划(2020-2035年)报送审批前公示公告出炉,地铁4号线、7号线、S0环线、S3快线经过龙岗......
 
龙岗地价破8,12月9日龙岗一天卖出四幅滨江地块,累计吸金35亿。
 
所以,龙岗的存在度真的不低,只是在等最后爆发的那一刻。
 
南宁赋予龙岗的城市资源依然有倾斜,无论是“实验三小+邕宁民族中学”强学区布局,还是广西煤矿地质局产业注入,抑或是国际贵族学校强势选址,龙岗的居住价值真的不容小觑。
 
生活配套跟得上,自住需求更高,升值潜力空间也不言而喻。
 
但讲真,龙岗被低估也好,龙岗学区被低估也罢,只是一个周期性的事件,时间会说明一切。
 
作者|吴晓苑
编辑|刘玉婵
 
 

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END

 

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转载自:南宁楼市头条
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