扼住三岸咽喉的南宁凤岭南保利·领秀前城，是如何成为网红流量盘的
本篇文章的原文叫《刚需眼中看保利·领秀前城》，发表于2016年11月13日。那年，保利领秀前城首期刚开盘。
5年过去之后，如今保利·领秀前城已经成为全南宁顶级流量盘，一年随随便便卖30+亿。
后台有不少老铁们反复问起这个楼盘，今天我就重新梳理一遍这个央企神盘的封神之路。
广西的保利，其实说的是保利置业，而并非是根正苗红的“共和国长子”保利发展。
保利集团的发展史可以追溯到刚改革开放的时代。当时总参装备部成立了叫保利科技有限公司，主要就是军火、能源、矿产、机械设备等业务。
90年代初，保利科技公司改组成保利集团。
保利比较出名的大单就是80年代收购美军黑鹰直升机；趁着当年苏联解体没钱的时候收购苏27战机；出售给阿尔及利亚C28A护卫舰；卖给马来西亚陆军2亿发子弹及5条全自动步枪生产线等等。
▲英文字母P象征PLA（人民解放军），同时也象征着Power，像一个拳头一样，展示力量与信心，中文名来自于书法大师启功亲笔所写
90年代初，保利地产在广州成立，当时负责处置广州军区的军队附属资产，尤其是军用转民用的土地。
地产界常说的保利地产，就是在当时成立的，其大本营在广州。
保利地产是保利集团旗下主营业务板块之一，但是这并不是保利集团最赚钱的业务。最赚钱的业务，你懂的。
所以，保利的楼盘，开盘前总是拉装甲车、直升机这些家伙来展览。
▲2015年保利开放营销中心前，举办了规模宏大的兵器展览，对于当时的南宁人来说，这样的展览是不常见的，吸引了很多市民前去（资料来源：南宁晚报）
保利置业是独立于保利地产的另一家房地产公司，隶属于保利（香港）投资控股有限公司，是保利地产在香港的上市平台公司（保利地产则是A股上市公司）。
在归属上，保利地产（发展）直属于保利集团，而保利置业则直属于保利香港，再归属于保利集团。
保利地产更像是保利集团的“嫡子”，而保利置业则是“庶子”。
至于为何会有保利置业的存在，一直以来众说纷纭。相对靠谱的就是认为当年保利的创始人及高管们重新再成立的一家地产平台，比保利地产更灵活，更为市场化的公司。
广西南宁是属于保利置业的势力范围。
早年的时候，保利与广西的本土开发商远辰合作，相继开发了保利凤翔花园、保利童心缘、保利21世家等项目。保利在南宁投资最大的项目就是位于青秀山边上的保利·领秀前城地块。
▲早期的保利项目均与远辰地产合作开发，项目遍布南宁的凤岭南北，这也可以看出，当年的远辰集团在南宁的土地储备有多丰富
保利领秀前城地块的前身，是广西铁投集团当年修建铁路，由于当时政府财政紧张，没有钱给，只能给地，于是把凤岭南一大块地抵给了铁投集团。
当时南宁还没有东盟商务区，凤岭南片区基本为一片荒地，铁投集团获取的土地价值很低，不适合开发。广西铁投找到保利，想把地卖给保利。
铁投看中保利的原因，很大一部分在于，当年只有保利这样的大央企，有实力啃下这么大一片地，并能够把这块地开发起来。
▲凤岭南青秀山边的一大块地，被抵给了铁投集团，放了很多年
当年的保利是没有信心独自吃下整个项目的，该片区在当时来看还是太过荒凉，整个凤岭南板块过了恒大苹果园以后，基本全是荒地，公共配套全部都没有。
所以当年，保利是想拿一块地试试水，看看市场的情况到底如何，如果市场不好，就把后面的地块直接卖了。
保利·领秀前城成为凤岭南的超级流量盘
一般来说，体量越大的盘，其居住的舒适度就越高，开发商可以自己打造各种生活配套，商业、公园、医疗、教育等配套，提升小区的附加值。
但是超级大盘，却不太适合投资。
同小区大量房子会被挂在二手房市场上，导致价格起不来。很多时候，大型社区的二手房卖不上价，不是因为小区不够好，而是败给了邻居的低价竞争。
但是，这样的超级大盘却很适合刚需，以及自住型人群。
原因是价格稳定，其涨价周期曲线很平滑，不会突然之间的暴涨。今年没钱买，明年也还有房可以买，特别适合刚需人群。
纵观保利·领秀前城，除了 2016年大唐怒摘铜鼓岭路地王后，导致房价大涨一波外，其余时间，保利领秀前城的价格曲线都很温和。
其次就是领秀前城所属的地段，位于东盟商务区的外延地段，而目前商务区内已经没有适合刚需的新盘，只剩价格高耸的豪宅盘。两者一对比，就把保利的性价比优势凸显了出来。
而东盟商务区是目前南宁最成熟的商务、办公CBD区，大量企业在那办公，也就意味着商务区内拥有庞大的刚需客群。这些客群在买不到房子的情况下，外溢也就只能往保利领秀前城的方向外溢。
▲保利领秀前城承接了绝大部分，南宁东盟商务区内的刚需外溢人群，他们大部分人都选择入手保利
刚需买房，上下班距离近，是很有必要的。
对于在青秀区上班的老铁们来说，保利·领秀前城是一个很不错的选择，它能满足你现在的上班需要。
同时，仅仅满足于现在，对刚需们来说是不够的，还要放眼于未来。
南宁五象新区就与保利一江之隔，也就是说，保利·领秀前城离你未来的上班地方也不远，同样也能满足你未来上班的需要。
价格合理，又能照顾刚需的通勤时间，这样的盘自然就成了流量盘。
▲根据5年以来克而瑞的统计数据，保利领秀前城只要有货，就可以轻松冲进南宁top5级别，只要货量供应充足，基本上能够轻松拿下销售金额第一
这就是一个超级流量盘的气质。
正是因为保利领秀前城如此巨大的优势拦在凤岭南片区，导致再往东的三岸片区（凤岭南滨江）基本上只能被保利摁在地上摩擦。
作为一个超级大盘，保利领秀前城采用的是组团式的布局模式，所以整个小区存在多条公共道路。
有公共道路也就意味着，小区资源是可以被公共分享的，包括一些中央园林及公共景观。
同时，随着日后城市的发展，交通压力增大。这些小区市政路，就成了引流城市主干道车流的道路，业主出行并不安全。
▲不是纯居住小区，而是综合体大盘，存在噪声污染和汽车尾气污染，会降低小区舒适度
另一个就是项目靠近邕江，项目所在地以前经常内涝的（恒大苹果园一下雨就内涝的景象，住在那边的居民都懂）。
项目靠近邕江边，存在一定的排水压力。
不过保利做了台地建筑来处理这样的问题，比如保利的翎峯台组团。
▲以翎峯台组团为例，该组团利用9米的高差，做了台地的布局，而台地最大的优势就是利于排水
最后，不要对保利的建筑品质抱有太高的期望。从已经交房的几个组团来看，屡屡都有业主维权的事件发生。
这也说明，保利的售后客服与业主的关系处理得很差，不善于处理与业主之间的矛盾。精装、漏水这种问题，对于开发商来说，是常态化的问题。
▲通常业主的预期和开发商的交房呈现是存在落差的，这种落差感一旦太大，又不能妥善安抚业主情绪的话，必然群诉维权
至于投资购房者老来问，保利领秀前城可不可以投资，就看你买的是第几期了。
甭管你现在买的是领秀府还是领秀台，开发商给你说的各种组团如何如何不同，但是到了二手市场上，二手房的购房者是不会看你是啥啥组团的，他们只会看，你这小区的价格如何。
所以，买的越早越有优势，而且你还得面对其他邻居们同样房源的竞争。领秀前城不是一个好的投资标的。
转载自：小明哥说房Pro
西乡塘房产街
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