上半年成交数据不济，购房者的普遍观望情绪持续蔓延，大家似乎都在等一个“更好的买房时机”。
调控手段从土地、信贷、货币等多渠道收紧，就连一向房价坚挺的学区房也被多次点名，陷入不稳定的市场周期。
令人更加不安的是，南宁住宅房价的结构性上涨，又让刚需恐慌起来，今年不买房，明年上车门槛是不是更高？
当学区房跌下神坛的时候，哪种房子才更保值，更具有居住价值？答案是拥有稀缺景观资源的住宅，尤其是一线江景。
“向东、向南”政策已经提前开启赛道，而“世界级城市河流”的规划，又让邕江更有价值。
当我们对滨江价值进行评判的时候，并不局限于『江』本身，还包括它『对面的风景』和『渴望的生活』。
▲五象大桥一带江景（拍摄：吴悠）
好的江景，必然关联『城市地标』。如城市资源高度集中的CBD、政治文化中心，抑或生态景观资源绝美的滨江。
无论是泰晤士河、塞纳河，还是珠江、黄浦江、长江，东西方对滨江价值的认定总是高度的默契。
城市地标+CBD+政治文化中心+滨江，构成的是一座城市价值的制高点。
顺着卫星地图从西往东看，不难发现邕江不乏视觉效果优美的滨江江景，如邕江大桥南、亭子码头/白沙半岛、大沙田等，但它们无一例外的要么板块价值缺失，要么对面的风景不够。
▲邕江走向
即便到了东段，譬如当下流量冲天的良庆大桥南、龙岗，高端改善楼盘遍地，却又丧失更加富有层次美的滨江风景，江景赋值多少打折扣。
论邕江最不容被忽视的一线滨江段，头条君认为从五象大桥到南宁大桥这一段，也就是南岸蟠龙西，应该被推到前排。
▲蟠龙一带江景（拍摄：吴悠）
作为五象住宅最先启动、生活氛围最为醇熟的板块，蟠龙西短短1.5公里的江岸线，却可以把柳沙国宾区、国家5A风景区青秀山、东盟商务区摩天楼群、广西文化艺术中心全部同框。
白天，人潮汹涌；夜晚，霓虹闪烁，24小时的故事不停歇。
举目之处，都是南宁市繁华的政治、文化、经济中心交汇点，同时也是财富的聚集点。
没有令人失望的是，五象滨江公园最早从这里开始建设，这也注定了它首先成为邕江南岸生态景观打造最美的一段。
把人流量最富足的城市地标资源、板块价值牢牢攥在手里，最早进入五象新区开发的那一批开发商已经尝到了甜头。
核心滨江居住区的价值，通常同时具备以下几个特征。↓↓
地段足够中心、滨江必须一线前排、江景/夜景视野一流、配套提前兑现。
上周的时候，头条君正好有机会实地感受一番城市核心滨江居住区『好房子』看到『好江景』的惊喜体验。
▲城市核心滨江居住区（拍摄：吴悠）
项目毛坯交付，在入户大堂的时候就能提前感受到未来的交付品质。
双开门设计，层高超过5米，高级石材地砖，采光明亮，再加上门口的迎客松点缀，整体装修风格简约大气，给业主温馨体贴的归家感。
▲项目入户大堂
这次看的是实体样板间，位于项目楼尊楼栋30层，海拔高度差达到100米。
也正是百米高空俯瞰，让头条君头一回感慨蟠龙西江景的盛美与壮观。
入户过了玄关、厨房，映入眼帘的就是面宽达6米的大横厅，公共空间宽敞不空旷，三胎家庭+父母同堂，都不嫌拥挤。
▲面宽约6米的大横厅（拍摄：赵翔）
重点是推开客厅的门，可以在长约7.2米的巨型阳台与江景直接面对面！
阳台直接贯通客厅、次卧、主卧，三开间设计、宽1.6米的活动范围，这样的阳台打造才能做到一半的户型空间直面邕江的豪华套餐江景！
▲阳台江景视野（拍摄：赵翔）
对岸荔滨大道国宾区、青秀山、商务区CBD、广西文化艺术中心，还有雄伟的五象大桥、南宁大桥，再匹配楼下绿树成荫、柳暗花明的滨江公园，四个字：赏心悦目。
▲主卧（拍摄：赵翔）
开发商还特意做一个装修参考，直接将主卧和六边形阳台连成一体，搭建了一个观景露台，未来业主入住后可以直接抄作业，把它做成增进夫妻之间感情的“秘密基地”。
或几杯红酒，或把玩茶艺，或盘腿阅读，一抬头就是“万般烦心事皆抛脑后”的江景，不仅浪漫，还很实用。
现场开发商还做了一个测试，6个80斤的女孩坐上去也毫无压力，相当抗造。
▲主卧飘窗视野（拍摄：赵翔）
三面瞰江、270°转角阳台、客厅大面宽、卧室大飘窗，当好的房子与好的江景面对面，设计的细节几乎没有死角。
它很好的解决了南宁江景房的矛盾点：好的江景，必须有好的板块、产品与之匹配。
对于蟠龙西来说，目前一线头排江景房项目已不多，细数也就3个，但要么拿地晚被限高建筑高度不够，要么打造低层洋房，要么阳台不够，总而言之，只是图有江景的名头，实际看到的不多。
而这个项目就完美的把房子与江景的价值高度融合在一起。
看到这里，熟悉五象楼市的小伙伴都已经能猜得到，这是汉军冠江台的压轴产品——7#楼尊，也是项目的收官之作。
按照目前项目的去化速度，估计当年的五象大桥第一盘，明年就要转入二手房市场了。
长时间以来，购房者对汉军冠江台有偏见，认为作为五象核心滨江居住区的桥头堡楼盘，房价却低于蟠龙片区平均价，和青龙岗关系很大。
▲汉军冠江台航拍实景（拍摄：吴悠）
如果非要说不利因素，一期距离青龙岗更近，但也是最早开卖，如今已经全部得证入住，很多业主根本不在意。
二期在布局上合理规避了地块的短板，再加上有一线江景资源助推，所有户型的设计朝向都是面江，根本看不到青龙岗。
▲汉军冠江台三面环江（拍摄：吴悠）
而汉军项目定价没有高到离谱，很大一部分原因是拿地早，地价低，预售价限定在一个合理的范围之内。
当还有人在意青龙岗的时候，南宁其他非核心地段的江景房已经卖到1.6万元/㎡+的高价，剩余可出让的头排江景住宅地块更是少之又少。
据头条君不完全统计，核心地段的一线沿江可出让的地块几乎为0。当学区房的价值被调控打压之后，未来影响南宁房产升值的重要因素，一定是稀缺的江景。
这也意味着，汉军冠江台的头排江景房卖一套少一套，绝版。
早在2003年的时候，汉军董事长莫总就窥到五象的发展先机，率先布局五象大桥桥头堡，成为第一批进驻五象的房企。
拿地早，临江建筑没有限高，汉军冠江台7#楼尊几乎是整个五象邕江一线唯一建筑最高的住宅，足足135米高！
▲汉军·冠江台三面江楼尊实景
在户型设计上，7#楼尊2T5H布局，一共有五个户型，建面约152、153㎡的四房构造差不多，都是全部瞰江朝向。
另外还有建面约129、131㎡的四房，除了阳台朝向不同，基本设计也差不多。
先说设计，75㎡小户有很多惊喜的地方，比如3.56米南向大阳台，可以看到小区的中庭园林；还有无过道设计，主卧大飘窗，可以说小空间极致开发利用了，得房率几乎100%。
▲汉军·冠江台三面江楼尊组团06户型
再扔几个价值点：6楼以上可看江、靠地铁口靠学校、一层仅一户、首付低门槛、低总价低月供。按照项目现在释放约1.2万元/㎡起的价格计算，首套房首付款仅18万起。
有一说一，如果是毕业没多久、手上资金足够的年轻人，完全可以把它当做入住五象的第一套房。
月供3700左右，压力小，不过分影响日常的生活质量。
如果是投资，小户型好流通、总价低便于长线持有，再加上五象核心区的区位，未来出租、转手都不难。
只有江景，品质再高的房子，即便打高端改善牌，也很难吸引购房者，更别说溢价。
好在汉军冠江台在五象核心滨江居住区，除了江景，其他“学铁商”等配套也超能打！
我们前面说过，蟠龙是五象新区开发的第一站，早早就布局好广西文化艺术中心、南宁博物馆等重量级的文化市政配套。
“超级礼包”广西自贸试验区落地后，蟠龙片区连同总部基地一并纳入现代金融板块，未来将吸纳、聚集南宁巨大的城市资源，也将成为五象湖之外，南宁的财富中枢。
这对汉军冠江台来说，不亚于拥有强大的人口流动基础，住投市场潜力巨大。
商业上有总部基地、金融街、宜家、威宁蟠龙西邻家广场『三角阵营』护航，项目又有自己的底商，日常吃喝、购物、逛街是不愁没去处的。
学区划分上，“实验三幼+五象小学+龙堤初级中学”的配置，真的不要太优秀。蟠龙西住宅小区不多，学位管够，而汉军冠江台距离学校最远不过400米，“就近划分”就很稳。
▲五象小学
▲项目附近的龙堤路初级中学
不要小看良堤路初级中学，去年的五象学区集团统考和今年中考成绩，该校近乎是黑马表现。
再加上周边优质小区生源给力，未来龙堤初级中学很有可能破局南宁名校。
另外，距离4号线地铁站玉象路站仅200米距离，五象大桥、五象大道家门口，上班通勤毫无压力，甚至可以先解决完早餐再出门。
▲项目距离地铁约200米
汉军冠江台城市配套高度集中，住在这里的生活，也就是极致高效、便利。
有助推房价上涨的加速器，汉军冠江台的江景，才变得锦上添花。
都说江景很容易脱离实际居住本身，变成可有可无的附加品。
但在汉军冠江台，头条君看到的是项目已经融入到“城市价值”本身，提前享受到城市风口发展带来的巨大红利。
如今从青秀到五象，上了五象大桥，杀入视野的第一排建筑就是汉军冠江台，它不是豪宅，却胜似城市住宅地标。
有人说过，从上海看得见外滩的房子都值1000万，因为外滩见证了上海的历史变迁，所以十年溢价超过10倍，哪怕是此前很普通的小区。
同理，看得见邕江最美江景的房子，一定超过300万。
对比邕江两岸沿线核心滨江板块在售楼盘，普遍均价超过1.6万元/㎡，有些仅仅是只有一线江景，城市配套一般，却能空喊2万+。
巨大房价反差之下，才能看到汉军冠江台的诚意，仅1.2万元/㎡起，差价高达50万，给暴躁的五象楼市很多温情。
随着经济态势逐渐走好，明年的南宁楼市触底反弹的可能性极大，对于购房者而言，今年将是最好的准入时机。
当学区房成为调控的重点对象之后，拥有核心城市资源的稀缺一线江景房会成为住投市场的香饽饽。
据头条君考证，汉军冠江台的住户，超80%都是自住，他们在追求好地段好江景的同时，也给自己的生活倾注更多浪漫，还有那种“点检落霞孤鹜，收拾明月垂柳，涛声洗吴钩”的入世洒脱。
如果心里还是介意青龙岗这个槛，可以到30楼实体样板间亲测，看到，算头条君输，不服评论区见。
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转载自：
南宁楼市头条
