都2021年了，谁还敢说五象是“鬼城”？
9月5日，五象万象汇开门迎客。
知道它会火，不知道会这么火。开业当天，万象汇内人流如织，顾客密密麻麻，简直连个下脚的地方都没有。
加上不久前开业的南宁宜家，今年五象的商业像“开挂”了一样。
两大商业兑现，标志着五象生活圈的最后一块拼图完成了，人间烟火气将会在五象升起，并且会越来越浓。
几年前，被人扣在五象头上“鬼城”的帽子，是时候摘掉了吧？
打卡万象汇，五象商业火到不行
万象汇开业当日，槽哥也到现场打了个游客卡。
刚到停车场，就看到了“车位已满”的不温馨提示，预知接下来将会有一段“寸步难行”的逛商场之旅。
果然，虽然是周末下午四点左右，照理说还不是逛街的高峰期，但广大市民发挥了闻鸡起舞的传统精神，早早地就把万象汇挤得个人满为患了。
万象汇为什么这么有吸引力？槽哥逛完一圈之后，发现原因无外乎这几点：
①业态规划合理，直指五象居民生活痛点。
万象汇以餐饮、儿童业态为主，餐饮有接近50家品牌店，儿童相关的也多达30来家。
居民以食为天，家长以遛娃为先。偌大的五象，在万象汇之前，真没有几个像样的吃饭、遛娃的去处。万象汇的业态设计，刚好戳中了五象居民的痛点。
②商家阵容虽然不顶级，但也足够强大。
万象汇的商家整体偏中高端，虽然没有顶级品牌加持，但都是人们喜闻乐见、日常会高频率消费的品牌。
③装修风格颇有设计感，好看好玩好逛，是发朋友圈的优质素材。
开业当天，槽哥在商场里看到很多人在在凹造型拍照，尤其是装修得如同梦幻城堡一样的meland club，打卡的人络绎不绝。
④最根本的一点，五象这块干涸经年的土地，实在太需要大商业的雨露的滋润了。
过去几年，五象的各大商业都像一群和平使者一样，每年都要放飞一轮鸽子，诺贝尔和平奖都差点颁给了这个集体。
因此，广大五象居民的内心深处，都压着一座需求的火山。万象汇开业之后，这些需求就有了释放的出口。
曾经被质疑“鬼城”，如今更像不夜城
回顾五象这些年的发展历程，争议一直不断。
看好五象的人把眼光放得更长远，认为未来的五象一定会爆发出惊人的能量；看空五象的人，从彼时五象的状态下结论，把五象叫做“鬼城”。
论证五象是“鬼城”，论点大致有那么几个：五象人少，都是炒房客，没人去住；配套严重跟不上，企业也不肯来，各写字楼里比空心菜还空。
但是，看空五象的人，只猜中了开头，没猜中结尾。
这两年，随着众多配套逐渐兑现，五象已经发生了很大的变化。
先说一些槽哥个人的直观感受。
由于踩盘的需要，槽哥经常在早晚高峰跑五象，在南宁大桥上被堵过好多次；后来换了其它路线，畅通了一些，但路上的车流量也不小。
五象的部分路段，交通相对之前繁忙了很多。几年前，槽哥在总部基地到五象湖一带走动，路上见到最多的人是红绿灯里那个人形图案。而现在，在路上走，光是忙忙碌碌的外卖小哥都能遇到很多，路边的小餐饮店，在早餐或者中午饭点时，还会排起长队。
▲大约两年前在五象拍的照片，镜头里，楼比人多。从这经过，总忍不住哼一首《空城》
到了夜间，整个五象的亮灯率也高了很多。以前的黑灯瞎火，现在渐渐换成了流光溢彩。以前看五象，感觉只有一栋栋孤独而高冷的大楼冒着仙气，现在，已多了不少烟火气。
再看一组数据对比。
根据戴德梁行发布的南宁甲级写字楼半年报，2019年上半年，五象的甲级写字楼空置率高达80.2%，在一定程度上实锤了五象的“鬼城”真相。
但是，到了今年，情况发生巨变——五象的甲级写字楼空置率骤降至目前的47.86%，差不多降了一半！
本来，商业是五象的一道硬伤，但随着南宁宜家、五象万象汇的相继开业，短板被慢慢补齐，毫无疑问，五象的居住氛围将加速成熟。
从前的所谓“鬼城”，正在一点点蜕变成“不夜城”，居住价值也越来越高。
距离万象汇不远处，发现个宝藏盘
五象越来越成熟，上车难度自然也很大。观察发现，万象汇周边要么是二手房（二手房单价主要集中在1.5-2万元/平米的区间范围内），要么是房价1.6万元+/平米的新房，价格不低，对于年轻人尤其不友好。
对于刚需而言，万象汇的周边是不是只能远观？
把视野放大，我们可以看到，在万象汇三公里左右的半径内有一个新盘，最近引起不少人的关注——位于五象湖西的轨道御澜上城。
了解之后发现，这是一个五象湖西不可多得的上车盘，其在价格、地段、配套等方方面面，都很有竞争力。
▲轨道御澜上城项目区位图
先看地段。项目位于当下的热点板块五象湖西，周边配套规划丰富，有双地铁口加持，紧邻TOD垂直商业体，家门口就是双名校。这个地段，用“吃鸡”游戏里的黑话来说，属于“天命圈”。
所有配套里面，学校是一大亮点，秀田小学五象校区、南宁四中均在项目旁边，都已经招生开学，两所学校在南宁都能排进名校梯队，其中秀田小学与小区仅为一路之隔。
项目还配备一所12班幼儿园，地块南侧还规划了一所小学，可实九年一贯目送式教育。
商业方面，除了万象汇，还有一路之隔的TOD垂直商业体，每天饭后散散步就能走到。这个TOD商业体量约5.4万㎡，跟万象汇相当。项目与秀田小学之间，还规划了一座威宁邻家广场，趿个拖鞋就能下楼逛街。
▲项目旁TOD垂直商业体效果图
项目东侧，有北京儿童医院和医科大附属五象新区医院，后者预计2022年即可投入使用。未来住在轨道御澜上城，就医无忧。
你可能会说，具备这样地段、配套条件的楼盘，在五象湖一带不少，凭什么轨道御澜上城能被你称作“宝藏盘”？
答案是：凭价格。
对于刚需来说，对一个楼盘的喜欢，始于地段，陷于配套，但常常败于价格。
而轨道御澜上城首期的价格，直接击穿片区底价，把五象湖西的上车门口放到最低。
究竟有多低？
隔壁1.5万，TA卖9字头？
在南宁楼市里，9字头已经难得几回闻了。在当下的市场下行周期里，许多楼盘都已经拿出了十足的促销诚意，9字头也依然很稀罕，尤其是五象新区。
横向对比一下，同在五象湖西板块，轨道御澜上城的“邻居”们基本都要卖到1.4万元/平米。就算把优惠政策考虑进来以后，多数房源也得1.2万元/平米。而轨道御澜上城首期的“9XXX起”，直接和周边房价形成了几千块的单价价差。
别人的地价，几乎就是御澜上城的房价。
例如，2020年1月龙光以12903元/㎡的实际地价拿下天宸地；2020年11月，建发以8655元/平方米的地价拿下建发和玺地块。
▲图片来源：广西土投圈
相较之下，轨道地产借助着集团总公司布局地铁沿线土储数千亩，有远超于市场优势的拿地政策，给足空间把成本放在楼盘自身打造上，所以即便首开9字头起，楼盘品质也能不打折。
再纵向对比一下。翻开老黄历，五象湖的9字头，集中出现在大约5年前的上一个楼市周期。那时候还没有“天王”，五象的商业还在萌芽，五象湖西连个概念都还没有。
轨道御澜上城的这个价格，相当于给了曾经因为犹豫而错过五象湖的人一次穿越回到5年前再选一次的机会。
价格完胜，产品能赢吗？
轨道御澜上城的价格优势这么明显，按照一分钱一分货的说法，产品会不会跟不上？
首先需要说明一下，在楼市里，并不存在真正的“一分钱一分货”，因为“货价”的主要构成是地价，产品本身的价值在“货价”里的占比是相对比较低的。
也就是说，一个项目卖得便宜，不一定是因为产品价值低，也可能是因为地价较低。轨道御澜上城就属于这种情况。
下面，我们从几个维度来拆解一下这个项目的产品。
①40年发展史的国企品牌。
在当下的市场环境里，品牌应当是购房者做选择是非常重要的一个考量维度，因为品牌涉及到兑现能力。
如果一个项目都不能兑现，房子无法交付，再完美的规划，也只是空谈。
最近，市场上不时出来的暴雷声，声声刺耳，我们也一直在建议：当下买房，央企、国企以及资金状况比较好的头部房企，才是稳妥之选。
轨道地产作为国企，已有40年的发展史，兑现能力确实强于市场上大多数企业。
②规划180亩大社区，超10万方大园林景观
御澜上城占地面积达到180亩，由约42万㎡住宅、约1.1万㎡开放式商业、1所12班幼儿园构成，打造轨道TOD潮生活社区。
容积率3.0，点状布局的同时，保持了楼栋之间应有的舒适距离。
作为一个大盘，项目园林足够大，B、C地块加在一起，景观面积达到了10.3万㎡，其中还包含了约8000㎡架空层景观及三大主题空间。
▲园林效果图
大盘、大园林景观、低容积率，居住舒适度不会差。
③高级感感满满的外立面
这是个颜值即正义的时代，尤其是在年轻人眼里，颜值高不高是评价一个楼盘的重要指标。
轨道御澜上城的外立面，颜值如何？
据了解，御澜上城采用了公建化立面设计，直接向很多豪宅的外立面看齐。
公建化的外立面，就是在不改变住宅原有的功能的前提下，采用大量的玻璃幕墙装饰外观，让建筑更有现代感和艺术感，符合现在的人的审美。
而且，公建化外立面还有经久耐用、节约能源等功能性特点。
▲御澜上城效果图
从效果图来看，御澜上城的公建化外立面，让整个小区充满高级感。
④户型设计注重实用性。
轨道御澜上城的户型区间为95-150平米三到四房，整体实用性较强。
建面约95-97㎡的3房朝南户型，是传统的三房设计，拓展空间约12.15㎡。其中，客厅、主卧、次卧朝南。主卧面积约17㎡，舒适度较高，客厅阔达25.6㎡，宽敞空间扩大生活尺度。
建面约129㎡的四房，是改善客群不错的选择。整体拓展面积约19.26㎡。餐客一体化设计，客厅南北接双阳台，采光通风更好。这也是不少南宁人比较喜欢的南北通透户型。主卧空间达到21.83㎡，相当阔绰。
综合来看，轨道御澜上城不但价格亲民，对年轻人异常友好，而且，产品本身不差。更关键的是，轨道作为国企品牌，在特殊的市场环境下，兑现能力更可靠。
本文的最后，槽哥再给你透露个小道消息。轨道御澜上城除了价格为9字头起之外，还推出低首付政策，最低可到2万元。小本本上算了算，按照9字头的单价，一套95平米三房首套房按揭30年（公积金、组合贷均可），月供3000元+,而且再加上低首付的政策，年轻人稍微努力努力，还是相对轻松的。
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