没有永远的敌人，也没有永远的朋友，只有永远的利益。
楼市是一面超魔幻现实的镜子，照出世相百态。买房前，有的开发商待你如“小甜甜”，买房后，你就变“牛夫人”了。
购房者买房前，恨不得全市房价大跌，他好抄底。买房后，他却是个最坚挺的“挺涨派”。
屁股决定立场。屁股所处位置不同，立场秒变！
纵观南宁楼市，亦是如此。进入市场横盘期，什么都有可能发生。
一些开发商为“活着”开始大幅优惠，不乏直降3000元/㎡，“零首付”，买房送45年物业费……可以说，没有最低，只有更低。
一些购房者开始捡漏；但还有一群人怒了，那就是部分小区业主，第一个站出来反对开发商降价。
降还是不降？谁是，谁非？
据大V君不完全统计，目前南宁约90盘掀起“降价潮”，遍布南宁六大城区，即使一直以来很稳的青秀和五象核心区也难以“独善其身”。
低折扣、首付分期，买房送车位等优惠随处可见，个盘甚至出现了3000元/㎡左右的跳水价。
图 | 部分楼盘打出的特惠海报
原因无他，“三道红线”出台，房地产市场的玩法变了，开发商无法通过高杠杆模式发展，必须降低负债，有充足的现金流。如果不降价回笼资金，只有死路一条，所以为了活着，只能降价。
但要是降价的话，不少业主就不愿意了。
对很多业主来说，每平米降价1000元，就会损失十几万，一些高端盘业主，更是一夜之间，损失几十万。更不用说，现在楼市时不时还有直降2000元/㎡，甚至3000元/㎡的房源。
掏空6个钱包才买的一套房，月供还在正常供着，总价一嘢缩水几十万，是很多人都无法承受的。因此，面对开发商降价，很多业主第一个出来，打响“房价保卫战”。
例如近期五象湖某盘业主，就对保卫房价展开了讨论。
一业主就专业地通过供求关系、周边小区对比等，摆数据、说市场、分析竞争格局等，呼吁业主不要降价出售。一起来看下这位业主的小作文，以及溢于言表的苦口婆心。
图 | 业主聊天截图（来源：楼市花儿街）
其实，这样的“保卫房价”操作，在南宁不是第一次出现了。
每每遇到楼市下行，一些业主群里的“大佬”就会现身，给其他业主普及房价知识，以及接下来的“标准”操作。
他们的诉求就一个，小区不降价。
实际上，很多开发商所谓的降价，都是阶段性的策略性“降价”。
如凤岭南某千亩大盘，7月下旬祭出卖房大招：单价11688元/㎡，直降约2000元/㎡！当天，所推特惠房源就遭到市场抢购，当天售罄后又连夜加推。
有中介告诉大V君，仅他们一家渠道周末两天就成交了80套。据了解，这一波特惠走量约300套，相当于部分楼盘几个月的销量了。
图 | 凤岭南某大盘团购现场
可是，“大幅促销”的房源，在楼盘所处的位置，普遍很一般。楼盘真正中心位置的房源，价格波动不大。
又如良庆大桥南某盘，8月打出1.1万元/㎡起的价格，让不少业内人士看到了久违的热销场面，半夜拿号排队选房、抢房现场人山人海，更是一举拿下8月五象单盘成交第一。
其实，该盘中心位置房源，价格依然保持在1.6万元/㎡。
部分滞销产品迅速出货，回笼现金。优质产品，做利润支持。这不就是营销学上大名鼎鼎的“波士顿矩阵”吗？
先跑的开发商爽了，收割了一把“韭菜”。市场上的“韭菜”就这么多，于是，开发商都争先恐后地低价清理“问题产品”。
大家都一幅咬牙切齿“打骨折”的样子，让购房者认为，房价还可以继续降！
预期一变，心态也就变了。很多前期买房的业主觉得利益受损，一夜损失十几万，甚至几十万元。激动之下偶尔也会出现打砸售楼部的情况，这在以前南宁楼市也上演过不止一次。
买房有风险，不止是股市呀？大家都拎得清这个理，但落在自家头上，谁又能很理智？
降价，是一味“饮鸩止渴”的药。喝多了，市场预期就像人的免疫力，变得更差。而且，机体自身“相互伤害”。
但这种苦，是“哑巴吃黄连，有口说不出。”这就是成本上升之苦。首先重点区域的土地价格涨了。根据克而瑞数据，2020年南宁土地成交楼面价4121元/㎡，同比下降4.16%。
但供求创下历史新高，成交金额520.79亿！同比上涨13.5%。也就是说，开发商把大部分的钱都砸在买地上了。
而且，不少开发商高价拿地。去年楼面价的“万元地”就有8幅。现在在售的项目也多是两三年前高价拿地的项目，土地成本，就扛在那。
图 | 2020年南宁万元地共8幅（来源：克而瑞）
地价持续居高不下，要命的是建安成本涨得快。特别是钢材、水泥、玻璃等同比上升幅度惊人。
最近，水泥还一次涨205元/吨！钢材价格也节节攀升。今年5月，有地方的钢材竟然一天涨价五六次！
广西资深房地产投拓专家“顽主”告诉大V君。这两年来，楼盘的建安成本普遍涨了500元/㎡！如果算上新工艺，还要涨300~500元/㎡。
这意味着，有些楼盘的建安成本可能涨了近1000元/㎡。当然，还要看各家的成本控制。但建安成本，可不管你房价涨跌。“我就是我，颜色不一样的烟火”。
此外，还有融资成本。银行收紧开发贷后，急着要资金周转的开发商，不得不向民间高息借款。有些利率，竟然高达13%！
高价拿地后的开发商，简直是闯进鼓风机的“老鼠”，两头受气。一手扛成本上涨大山，一手顶房价降价潮。
当然，也有不少房企能顶住降价压力的。例如北投、中海、建发等有国资背景的企业。
依托“千亿身家”的北投集团，北投地产本就现金流充沛，加上楼盘在区域销售名列前茅，也就有扛住降价大潮的实力。
图 | 吉祥·凤景湾位列上半年南宁单盘TOP20（来源：克而瑞）
不仅是品牌效应起来了，品质也是杠杠的。例如北投的吉祥·凤景湾，按广厦奖的标准来建房子。普通精装盘防水工艺仅5道，北投精装防水有6道工序。普通精装闭水实验只做24小时，北投进行48小时闭水实验。
还有中海半山壹号，整体规划布局、园林设计选择设计大咖操刀。用材的选择和施工工艺，都用上中海产品线的顶配标准。
城市核心的品牌楼盘，不降价的底气也很足。例如五象湖核心楼盘建发·五象印月、建发央玺，无论学区湖景还是产品都有很强的竞争力。
“如果我们降价，反倒会被客户嫌弃”。该项目营销负责人如是对大V君说。买涨不买跌，对于改善客户而言，城市中心资产是他们保值增值最好的选择方案。
价格的波动，是市场的正常行为。不过一旦过度波动，就要警惕了。
例如，近期的香港地产股，中秋节变“中秋劫”。地产股全线崩盘，最惨地产股跌了90%！
都说苍蝇不叮无缝的蛋，但更有黑手恶意做空中国地产牟取暴利，收割的是中国人的财富。
南宁城市和楼市，没有这么不堪。现在更需要“三稳”，稳地价、稳房价、稳预期！
转载自：
广西地产大V
