棚改已圆满结束？住建部“一锤定音”，今年起，老房子或再度升值

2021年起，有关“棚改结束了”、“老房子不再拆迁了”的消息络绎不绝。说实话，过去这十个月，很多老旧小区居民、专业“博拆迁”的投资客，着实被吓得不轻。

尤其是当今年初住建部公布2020年棚改“成绩单”后，很多专家学者更坚定了“棚改结束”的说法——2020年棚改开工总量仅209万套，较2019年缩减了33.8%，较2018年的626万套，更是猛降了近2/3。结合2018年发改委制定了“三年棚改攻坚计划”，而2020年恰恰就被冠以三年棚改计划的“终结之年”。再加上这两年住建部三番五次强调“要全面推进城镇老旧小区改造”，所以很多人理所当然地得出结论：2020年底，棚改就已经圆满结束了。更有甚者信誓旦旦直言，未来老房子一律不拆了，“拆二代”将全面消失。

平心而论，棚改结束将对两类人影响最大：其一是幻想着吃拆迁福利的人，即坐等老房子拆迁获得巨额补偿金，然后一夜飞黄腾达的人；其二便是受拆迁暴富影响，近年来催生的一个新型炒房群体——囤积老破小“博拆迁”的炒房投资客。

棚改真的已经圆满结束了吗？答案是否定的。首先，8、9月份全国绝大多数城市都已经陆续公布了“2021年上半年棚改开工情况”。从公布的资料来看，棚改并没有结束，而是照常进行。比如贵阳，2021 上半年完成了11个棚改项目，20宗棚改用地挂牌，共146.95万平方米，成功出让18宗，总成交面积 135.11万平方米，总揽金184.57亿元。棚改规模较去年同期不降反增。但从各省年初发布的棚改工作计划来看，2021年全年的棚改开工总量，很可能较上一年度继续下滑。专家预计，2021年棚改开工总量将不超过200万套。换句话说，2021年棚改虽然未结束，但规模将收缩；

其次，国家层面一直以来都在发放“财政补贴资金”，其中就有专款用于“支持城镇老旧小区棚改基础设施建设”。笔者查阅资料发现，截止到目前，发改委今年已经第三次发放了中央预算内投资计划保障性安居工程款。经统计，其中有近300亿是用于支持棚改的。由此不难看出，国家不仅在政策上依旧支持棚改拆迁，财政补贴更是在同时进行；

再者，9月25日，在“2020/2021中国城市规划年会暨2021中国城市规划学术季”活动上，住建部副部长黄艳发表演讲明确提到，“习惯性地做征拆、土地拍卖再建新房，这种惯性思维和惯性路径特别难转。现在还在继续按照这条路径走，所以我们要制止这种大拆大建的行为。”言外之意，棚改大拆大建在很多城市依然在照常进行。

不过从黄艳的发言来看，国家显然已经注意到了过去的“大拆大建”式棚改已经不合时宜了。主要是四方面原因：一是不符合国家制定的“低碳发展”的路径；二是继续成片集中拆除现状建筑，大规模新增建设规模，会不断加剧老城区交通、公共服务等设施成长压力；三是大规模搬迁原住居民，破坏原有社会结构，割裂人、地和文化的关系；四是棚改对房价上涨有显著拉动作用，尤其是三四线城市，棚改拆迁更被很多专家认定为是“房价上涨的祸首罪魁”——过去5年，全国棚改总量高达2300万套，其中有1900万套都在三四线城市，占比高达75%以上。

这意味着棚改带来的资金总量，有3/4都流进了三四线城市的楼市，最终化作推动房价上涨的重要作用力。经济实力薄弱且以人口流出为主的三四线城市，单纯靠自身实力几乎不可能支撑房价快速上涨。正因为有货币化安置和炒房客高杠杆加持，楼市才有了这一轮的虚假繁荣，房价逆势补涨，涨幅甚至远超很多经济实力强劲、人口显著增长、各种优质资源集中的一二线城市。经历这一轮飙涨之后，绝大多数居民的经济收入已经与高房价严重脱节了。

棚改始于2009年，到今天已经累计开工4730万套，帮助超过1.2亿居民从危旧住房、破屋烂院以及存在明显公共安全隐患的房子中搬进了高大崭新明亮的第三代电梯房里。彻底帮助他们改善了居住环境，圆了很多人的“安居梦”，所以棚改拆迁称得上是我国重大的民心工程，发展工程。

2021年棚改没有结束，有人说，这是因为2020年的棚改任务没有完成，即“棚改终结”的时间顺延到了今年。2021年底，棚改就将圆满而全面地结束。对此住建部“一锤定音”了：今年8月10日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》，明确要求：各地在城市更新行动中坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，严管大拆大建，加强修缮改造，注重提升功能，增强城市活力。

住建部的官方文件，毫无疑问已经“一锤定音”了：未来棚改拆迁仍然不会结束——“留改拆”并举，指的就是保留、改造和拆迁。也就是说，棚改拆迁还会继续进行。只不过未来要进行“严管”。潜在的意思就是，要控制棚改拆迁的规模。根本原因是：一方面，大规模拆旧建新，资金成本高，且不利于房地产市场的稳定；另一方面，在经历过去这几年的试点探索后，住建部已经寻找到了更加适合未来城镇老旧小区更新的方式：旧改。

无独有偶，早在2019年的国家“政策吹风会”上，住建部副部长就表达了相同的观点：未来我们在城市规划和建设中要摒弃急功近利和大拆大建，要改变城市建设的拆迁文件，注重“绣花”功夫，突出地方特色和人居环境的改造。

住建部明确，今年起，20年的老房子统统这样处置

2020年底，住建部长王蒙徽在国新办新闻发布会上做总结报告时就表示：从2021年起，要全面推进城镇老旧小区改造，尤其是以2000年前建成的住宅小区为重点。也就是说，从今年起20年房龄的老房子统统都要进行“旧改”优先，而不是再盲目地进行棚改拆迁重建。换句话说，住建部已经明确，今年起，20年的老房子将统统率先进行“旧改”，当然危房和已经纳入棚改指标的房子例外。

旧改到底改什么？住建部副部长黄艳早有明确，主要是三方面内容：第一是基础类，水电气网路等基础设施改造换新等；第二是改善类，引进物业、配建停车场等，当然最重要的就是针对符合条件的老旧小区加装电梯；第三是提升类，顾名思义就是针对已完成基础类、改善类的老旧小区进行配套服务建设，比如发展急需的养老、托育、助餐等服务，切实改善群众居住条件和生活环境。

对于老旧小区“旧改”，相信很多人并不陌生，因为实际上早在2019年、2020年旧改就已经在全国大规模地试点了。8月31日，在国新办举办的“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会上，住建部副部长黄艳介绍，2019年-2020年，全国累计新开工改造城镇老旧小区是5.9万个，惠及1088万户居民。今年，计划新开工改造的老旧小区是5.3万个，涉及居民900多万户，截至7月底，已开工建设4.22万个小区，涉及764万户，占整个年度目标的78.2%。当然不得不提的是，未来5年，将基本完成全国2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区的改造。

今年起，4万亿旧改下，20年的老房子或再度升值

未来5年，旧改所能撬动的投资资金总额是多少？能否起到和棚改一样的对楼市的拉动作用？首先，业内专业人士估算，5年内旧改所能撬动的资金总额或超过4万亿。换句话说，旧改带动的消费总额和影响力或不输于棚改；其次，4万亿旧改很难对楼市起到显著的拉动作用，原因有两个：其一、旧改和棚改有本质的区别，旧改是创造供给，消灭需求，对楼市的稳定、健康发展有促进作用；其二、旧改没有改变房地产的存量，而且旧改没有改变房地产的存量，没有货币补贴，没有拆迁户的带钱入场，所以更有利于房价的整体稳定。

但即便如此，在4万亿旧改下，20年房龄的老房子仍然可能会再度升值，原因有两个：其一、经历三大项内容改造后，老房子会发生脱胎换骨的改变。尤其是基础条件好的老旧小区，旧改等于是补足了短板，加强了战斗力，尤其是外观粉饰、加装电梯、引进物业、配建停车场等内容完成后，老旧小区的颜值、环境、配套、居住舒适度等都将大幅提升，这对于提升其市场价值大有裨益。今年7月16日，九派新闻曾报道，郑州市中原区某小区旧改后，小区换新颜，很多居民竖大拇指称赞，是“小改造”换来了“大幸福”。

其二、事实上，很多2000年底一起建成的老旧小区，本来自身条件就不差。以笔者父母现在所居住的老房子为例，地处一环二环交汇处，是绝对的主城区中心，同时周边配备大型商业综合体、两所三甲医院、两所公办中心学校，地铁、高铁网络发达。对于这样基础配套齐全的小区，只要旧改对其建筑本身进行升级，使得其的居住环境舒适度大大提升，其战斗力势必爆棚，市场受欢迎程度也会直线上升。

事实上，从北京、上海、南京、武汉、南昌等城市老旧小区旧改升值的经验来看，完成改造的老旧小区，基本上都会迎来升值。尤其是5、6两个楼层，在完成电梯加装后，升值的空间最高能达到30%。即便是1、2楼层，升值的幅度也保持在5%以上。此外，贝壳研究院调查数据显示，80、90后年轻人对改造后的老旧小区的接受度和好感度均有明显提高，受访的20000多网民中有45%的人表示“考虑购买老小区”。尤其是那些地段好、配套优的老房子，会更加吃香，再度升值的潜力也更大。

如果按照改造后升值率5%-30%计算，全国前20城市的均价在3万/平，以此计算，一套100平米的房子，改造后的升值潜力大概在15万-90万。毫无疑问，这对于老房子业主来说是一个重磅利好消息。

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