又一批项目“商改住”，包含楼面价2字头的地铁笋盘！
今年的房子难卖，商业办公类的产品更加难卖。
原本商办类的产品去化速度就比住宅产品慢很多，再加上这两年疫情和市场大环境的影响，商办产品的走量就更难了。
最近南宁又有几个项目组团“商改住”，这些商办项目究竟是改好了还是改坏了呢？
4盘“商改住”，哪一个值得买入？
根据南宁自然资源局的官网显示，最近深石锦上城二期、江宇阳光城、广西工业器材城、融创金弈时代等四个项目“商改住”。
位于西乡塘区的广西工业器材城在容积率不变的情况下，拟将不超过41280.92㎡的原规划商业调整为普通商品住房，除去公共配套设施计容，商品住房面积约40097.44㎡。
▲公告
“商改住”之后生活配套也有增设。拟调增的41280.92㎡面积中包含新增不少于1183.48㎡的公共服务配套设施。
广西粤商房地产开发有限公司拟通过扩建秀安路西侧的苏卢小学。同时西乡塘人民政府拟在桃花源幼儿园、吉兴西路幼儿园等普惠性或公办幼儿园、苏卢小学、安吉中学统筹解决调整后增加的中小学、幼儿园教育设施问题。
▲调整前项目鸟瞰图
10月12日，位于凤岭北的江宇阳光城二期总平图调整批前公示。
项目二期拟将整体商业比例由原批总平11.9%调整为5.25%。调整后住宅面积由217553.14㎡调整为233924.59㎡，住宅户数由1822户调整为1977户，新增户数155户。
▲公告
江南区的深石汉华锦上城二期也申请将部分商业办公用途产品调整为普通商品住房。
根据南宁自然资源局官网的公示，在项目维持容积率5.0不变的前提下，拟将不超过35475.73㎡原商业办公用房调整为普通商品住房（含幼儿园等公共服务配套设施）。
▲公告
同时，开发商需要相应增加幼儿园、小学等教育配套。江南区政府的初步建议是在其用地范围内增加不小于2160㎡的6个班幼儿园，建议在其周边规划小学内增加4个班。（具体学区划分以教育局当年公布的为准）
值得注意的是，深石汉华锦上城位于5号线五一立交站附近，今年年底5号线开通之后，项目就将升级为地铁沿线物业了。
▲调整前项目效果图
同样是位于江南的融创金弈时代也加入“商改住”的队伍中。
项目位于4号线通源路站附近，一期公寓在2020年6月开盘，2021年9月售罄，这个公寓的去化速度在南宁楼市已经算是快的了。
▲项目实景图
10月26日，南宁自然资源局官网发布《南宁经济技术开发区(市属区)及托管区(那洪片区)一期控制性详细规划》。融创金弈时代二期3.71公顷（约56亩）用地申请将用地属性由商业用地调整为住宅用地。
▲公告
地块在2019年土拍时的楼面价为2798.57元/㎡，比周边项目的楼面价低了不少。一期的公寓产品均价7字头，商改住之后的房价或许会有惊喜。
并且项目位于已经开通的地铁口，这个利好更是诱人。
教育方面。在今年6月开发商申请部分项目商改住时，经开区政府拟将在南宁融富中心项目（融创金弈时代）西侧和北侧新建18班小学，在项目西侧新建9班幼儿园。
满足这些条件可申请商改住
据统计，今年已经有超10个项目“商改住”，这个“潮流”应该与南宁的一项新政策有关。
去年10月，南宁市人民政府办公室关于印发商业办公项目调整为普通商品住房工作方案的通知。
▲通知
在符合以下要求的情况下，可申请调整为普通商品住宅来开发：
政策一出，很多去化速度过慢的商办项目纷纷申请调整产品类别。
广源凤岭壹号院、华润置地中山府等部分项目申请调整部分商办比例，绿港国际中心、大嘉汇•尚悦、大商汇城市商业中心二期、南宁国际商业贸易中心C、D区等项目由商办调整成住宅。
商改住对楼市有何影响
大批项目“商改住”，对南宁楼市会产生什么影响呢？
南宁写字楼的空置率一直较高。戴德梁行最新一份南宁甲级写字楼报告出炉。今年上半年，南宁市写字楼空置率虽然再次下降3.67%，但是整体空置率仍在43.7%。
对于商办市场来说，“商改住”减少了商办产品的库存，也减轻了开发商去化和资金链的压力。
对于住宅市场来说，新的住宅产品入局必定使得竞争更加激烈。毕竟今年市场冷淡，很多楼盘都采取以价换量打起了“价格战”。
▲示意图| 摄图网
而对于购房者来说选择的面更大了。比如融创金弈时代周边新盘较少，之前因为公寓产品犹豫的购房者，现在可以上车住宅产品了！
不过对于商改住，并不是所有购房者都买单。今年五象南的某盘就因为“商改住”引发了业主维权，认为缩减了商业/商办配套会影响未来入住的生活便利性。之后，官方回复将暂停该项目商改住的工作进程。
对于“商改住”你怎么看？
▌编辑：奈奈
▌资料来源：南宁自然资源局官网
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▌商务合作：18775349267
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