存量、新政、AI三张考卷合在一起答，房企的战略跃升题该怎么解？

存量时代的到来、828新政的落地、人工智能的爆发，三件事在同一时间交汇。在周忻看来，对于房地产企业而言，这不是三道各自独立的命题，而是一道必须合在一起作答的大题——它的答案，叫「战略跃升」。

上海，一场面向房地产企业总裁的AI研修课上，克而瑞深度智联董事长周忻把三件事放在一起，讲了一场生动深入的公开课。

这位在房地产行业浸润近四十年的老兵，没有从技术讲起，而是从组织维度讲起。在他勾勒的图景里，中国房地产正站在一个罕见的交汇点上——旧的增长逻辑正在退场，新的组织范式尚未定型，而AI恰好在这个缝隙里推门而入。对企业而言，AI战略跃升，是一道躲不开、也拖不起的题。

三十年一个轮回

从「房改」到「存量」

「1997年是我成名的起点」,周忻开场笑谈说，「这一年也是房地产大开发的起点」。

彼时中国经济急需增长动力，房改做了一件影响深远的事：它让老百姓第一次意识到，自己住的房子是有资产价值的。由此开启了长达三十年的大开发时代，土地红利成为拉动经济的重要引擎。

三十年后，逻辑变了。

政府今年说了一句话，是存量时代到了的标志性信号——二手房的交易量超过了新房。「存量时代」这个词，是主管部门第一次正式使用。

但存量时代，是否意味着开发时代的终结？周忻的答案是否定的。

「房地产开发依然大有可为。」他列举了一组事实：全国仍有上万个在建项目，仍有大量已批未开发的土地，还有相当规模的不良资产等待盘活；与此同时，政策也为存量盘活打开了新的空间，城市更新带来更大开发市场。

存量时代的开发，不再是过去那种高歌猛进的扩张，而是一次「排雷」与「重构」：存量里的精细运营，才是新的增长曲线。

828新政

一次信用与流程的重构

谈及828新政，他把这次政策调整，与上世纪九十年代初化解三角债相提并论——两者都是在行业信用体系承压的关键时刻，从战略层面进行的一次系统性重构。

「中国房地产开发，过去所有的开发模式，信用已经透支了。」他说，当预售、按揭、交付的旧逻辑被打破，行业必须回到一个更朴素的起点：项目本身。

由此，他直言未来房地产开发的主旋律，是回归项目制。现房销售、主办银行、项目公司——这三条底线，正在重新书写整个房企业务流程。

面对新政，企业需要经历三个绕不开的过程。

政策框架已经明确，但落到每个城市、每个项目的细则仍在陆续出台，需要一个耐心消化、逐步厘清的过程。

例如过去赖以决策的投资模型，在新的规则下已经失真，必须推倒重来。

以项目制为核心，老项目的开发流程与新项目的开发流程，每一个节点都要重新设计。这是一项更考验企业内功的工作。

从项目信用等级评定开始，从项目资产评估开始，把营销、运营、交付的每一个环节重新梳理一遍。「用老规则的尾巴，跑出新规则的成绩」——这句话，是他送给所有开发商老总的一句忠告。

针对「828新政是代建机会」的说法，在周忻看来，代建不应被简单地视为政策套利窗口，也绝不能靠原有拼成本、压周期的老办法，而应回到它作为专业服务的本质，创造价值。

大资管

从「平方米」到「现金流」

AI战略跃升

组织优于战略

把存量、新政、AI个变量汇总在一张考卷上，周忻给出的答案是「战略跃升」。

「这道题躲不开，拖不起。」他说，「有人想把AI全扔掉，那扔掉的就是未来十年的智能化红利。」

但他同时提醒，战略跃升不是写一份漂亮的PPT。「战略不是写出来的，是组织长出来的。」不同的企业，实现跃升的路径并不相同，但有几个动作是共通的。

AI转型必须由董事长或总裁亲自挂帅，成立战略跃升领导小组，定方向、批资源、看节奏。「这不是挂名，是要真正下场。」

原有业务照常运转，AI创新业务单独成线进“试验田”，两者分开装载、互不干扰。既不与既有运营产生过多摩擦，又能与时俱进。

它不隶属于原有的数字化部门，而是被赋予独立预算、独立空间，用两到三年时间，把企业的全部业务流程重新梳理、技能化、工作流化。「skill（技能）与workflow（工作流）——别的词可以不记，这两个字要记住」周忻提醒道。

在周忻的方法论里，AI实验室要做四件事：

第一，搭一套新基建（模型、数据库、知识库、API与安全体系）；

第二，重构一套面向战略目标的业务流程AI路线图，「结合市场、政策面的变化，从自身业务实际出发，这张路线图大家必须画」他反复强调；

第三，在传统业务中找到急需解决的痛点与亮点，让AI实验室发挥现时的生产力，形成「小闭环」，再逐步走向战略「大闭环」；

最后，还要为未来承接AI更大的发展做好准备，如：世界大模型、具身智能、超级智能体等。

「等AI实验室的这一套做完，我们再来讨论：它能不能取代原来打了补丁的那套旧业务运营流程」他说，「这才能做到真正的战略跃升。」

率先变革，AI原生

与行业同行

存量时代划定了赛道，828新政重写了规则，AI则提供了跃升的杠杆。三重交汇之下，房地产企业面临的不再是要不要变的问题，而是如何变、何时变、靠什么变的问题。

这道题，周忻已经给出了他的解法。而解法能否落地，取决于每一家企业，是否愿意在这个关口，完成属于自己的那一次战略跃升。

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