房价和房租，谁更能代表南宁的经济水平？
先来看看南宁的房价，直接来个十年的南宁房价变迁。
过去10年，南宁楼市跌宕起伏，整体呈现稳步向前增长的趋势，房价从2010年的6307元/㎡到2020年的12550元/㎡，10年间翻了一番。
南宁房价走势和全国房价走势基本一样，都是直线上升的。
具体可以看看克而瑞数据，2007年以来，南宁/全国商品房房价走势曲线。
▲2007年以来南宁/全国月度商品房价格走势（来源：克而瑞）
今年，南宁房价经历了“一上一下”两个拐点：
一上是2021年上半年，南宁房价迈入1.3万+/㎡，今年1-3月南宁商品住宅均价13013元/㎡。
一下是今年10月，南宁商品住宅住宅均为12521元/㎡，环比、同比有小幅下降，这个价格，不排除受到个、别楼盘8字头房源集中网签影响，结构性拉低。
预计接下来，南宁整体房价依然会平着往下走一些。具体多少？还要看接下来的政策和整个市场信心回复的速度。
但是，从目前“房主不炒”系列的力度来看，大涨是不太可能了，平稳是主旋律。
那么，问题来了：
南宁房价的涨势，能不能反应南宁的经济发展，或者综合实力？小花认为，肯定能。
在过去10年，南宁GDP总量不断增加，但增速逐步放缓，这点和全国的大势一致。
▲根据南宁市统计公报整理
实际上，房价和城市经济必然存在很大的联系，但房价的背后除了城市经济，还有城市本身的综合实力、基础配套设施的建设程度、人均收入等等决定着购买力和购买价值的因素在支撑着。
不同城市之间房源需求，间接反映的其实是城市之间实力和综合力的比较，还有城市魅力、发展机会的吸引。就比如武汉、杭州、成都等等这些一线和新一线城市，人流、资金流、优质的城市配套等等，以上城市吸引力在大增的同时，楼市的需求和房价也是同样的曲线
但是，是的，要说但是了，南宁房价在过去的涨幅，最大的依托是全国楼市大水漫灌，你可以看看，南宁房涨得最凶的那几年，有多少是南宁市以外和自治区以外的购买力涌入？
举一个例子，五象新区某楼盘，在2017年前后，有一个阶段50%的购买力来自北京、上海、深圳、广州、浙江等区外购买力，这个数据很惊人，你细品。
区内其他城市，很多到南宁买房是买来给孩子读书。区外购买力，大多数是投资，他们的生活和工作不在南宁。
换句话说，在南宁房价的支付结构中，学生和外来投资客占比不小，但是，这些买家并不是长期住在南宁的，也就是说没有直接影响一个城市的长期消费。
所以，南宁房价和南宁城市的经济状态有很大的关联，和整个南宁城市的综合魅力有关系，但是，南宁的房价涨幅和南宁城市经济发展状态并不是正相关的，而是和需求正相关，但需求，上面写了，你懂的。
有意思的是：大概7、8年前，到南宁工作的一线城市地产人，特别是深圳、广州、重庆来的地产人，第一件事就是在南宁买房，特别是买凤岭和东盟商务区的二手房。为什么呢？因为南宁当时的月租比月供还高，意味着在南宁买套房，租金就可以养月供。
“一线城市早就没有这个价格差了，因为房价太高了。没有想到南宁的租金是超出我们预期的，买一套二手房，直接出租，养房。”这是2015年，几位来自深圳的地产营销总告诉花儿姐的南宁地产租金空间。
一般情况下，租房除了租做酒店经营等，绝大部分都是为了居住的“硬需求”，来到这个城市工作、生活、创业的人，才会在这里租房。
在过去10年时间，南宁的房租租金不算太高，也没有明显提升。后来房价上涨把10年前的租金空间也填平了不少。
所以，花儿街认为，一个城市的房价高低代表着人们在这个城市买房的需求，但是租房价格更接近于反应一个城市的经济状态和城市活力。
最后，给购房者划个重点：年底的楼市价格战已经是红海一片，每天都有刺激你眼球的特价房或是大跌眼镜的购房政策出现，越是这个时候越要清醒：
不是哪个盘跌得最多买哪个，一定要有“退可住，进可租”的思维，就是你现在买房尽可能去挑选“可快速变现、可出租、可自住”的房子。三个条件满足不了，至少满足两个。
因为，现在一个家庭的财务状况其实和经营公司一样，稳定的现金流永远是抵御风雨和风险的压舱石。房租，就是你的家庭资产配置里，一个重要的现金流之一。所以你未来买房一定要注意一个指标，未来5年内，可以让你产生租金的住宅。
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