新的一年，怎么买房？头条君这篇文章应该可以帮到大家。
前段时间不少房企放话“元旦后收回折扣”，是真收还是噱头？
南宁目前卖得最贵/最便宜的楼盘在哪？如果刚需首套想要一步到位，可以选哪些盘？首付20万以内的楼盘有几个？适合投资的70年产权住宅公寓有哪些？院系、大平层产品，以及改善客群有什么选择？
如果要问南宁哪些板块的楼盘卖得最贵？估计很多小伙伴都能列举出几个，比如凤岭北、东盟商务区、柳沙、三岸。
▲东盟商务区（摄影：居南宁摄影团队）
作为南宁老牌豪改板块，这里的部分楼盘已经冲到4万/㎡+的房价天花板。如保利君悦湾，个别房源单价高达4.5万；中国铁建西派御江，部分房源单价4.2万。
单价2万-3万的楼盘多达十余个，如荣和公园尊府、荣和公园大道、美泉1612、马来西亚园M11等。
地段优质、占据稀缺资源、产品定位高端、具有极大的投资属性，这些高价楼盘几乎都具有以上属性之一。
从2020年开始，南宁楼市相继出现了不少2万+豪改楼盘，数量从屈指可数到填满表格。
比如五象湖出现了龙光天瀛、建发央玺、建发五象印月、锦麟玖玺“四大天王”，房源均价2万+。总部基地/蟠龙的朗玥湖山、盛邦滨江府等盘，部分房源也突破2万+。
值得一提的是，克而瑞数据显示，2022年第1周，良庆区因高价盘集中成交，均价上涨至1.6万+/㎡，罕见超越青秀区。
根据头条君的不完全统计，南宁主城区内，售价较低的楼盘主要分布在各城区比较边缘、偏远的板块。
▲南宁单价较低的楼盘盘点（制表：刘玉婵）
如南宁周边“副城新城”吴圩、武鸣，楼盘价格更低。吴圩的山湖海上城、振业启航城、云星钱隆御园等，价格普遍5、6字头；武鸣的诗蓝春晓、诗蓝明月、招商十里云裳，售价仅3、4字头。
还有兴宁东板块的悦桂旭辉福弈和庭，绿地城等楼盘，8字头起。
这些盘距离主城区都有一定的距离，更适合地缘刚需客置业。
但老城区自住属性较强的板块房价也不高。如江南区沙井片区的美林湾，价格8200元/㎡起；西乡塘北湖板块的昊冠天禧，特惠房源8188元/㎡起；青秀区仙葫板块的天池山中脊，6800元/㎡起。
▲兴宁东（摄影：居南宁摄影团队）
不难发现，这些楼盘价格较低，或因产品定位比较“刚”，又或是周边生活配套不够完善。
据头条君不完全统计，南宁主城区内，首付门槛在20万以内的在售楼盘超过40个。
从城区看，五象、江南的选择较多。其中，五象的主要分布在蟠龙、五象湖东、五象南、龙岗等热门板块。
▲首付20万内的楼盘（制表：刘玉婵）
如果想要地铁+学校+江景，可以选汉军冠江台；一线江景考虑荣和观江墅、世茂金科博翠江山。
江南区主要集中在星光大道、沙井、经开区等板块，其中，华润置地江南中心、龙光玖誉城、阳光城江南檀悦的热度比较高。
▲经开区（摄影：居南宁摄影团队）
西乡塘、兴宁区也有不少。其中，大唐世茂锦绣世家、峰巢有地铁优势。
值得注意的是，像青秀、五象这样热门城区的偏改善楼盘，首付20万以下也可以入，但单价高，偏小户型，如广源凤岭壹号院、大嘉汇岭秀一方、金科博翠山、绿地朗峯、盛邦双悦湾，投资属性较强一些。
刚需第一套房大多以自住为主，选择的产品，既适合婚前独居，也要能够满足婚后安家。
头条君认为，南宁楼市的主流产品90㎡左右的三房，是刚需客群一步到位的较优选择，功能齐全，尺度适中，而且总价可控。
那么，哪些楼盘比较合适？
▲刚需首套置业推荐楼盘（制表：刘玉婵）
五象新区的选择较多，均是卖得不错的热盘。想要配套全，考虑光明城市、五象澜庭府、阳光城大唐檀境；偏爱江景，看北投东境、彰泰江景湾。
青秀区唐樾青山、美的悦江府、保利领秀前城也是不错的选择，地段好、户型尚可，性价比高。
70年产权住宅公寓有哪些？
一般来说，买房预算不够，或想要投资的购房者，会把目光瞄准小户型公寓产品。
小户型公寓产品有住宅性质、商业性质之分，如果有落户、学区、转手快等需求，住宅性质公寓无疑是首选。
头条君统计发现，目前南宁约有13个住宅公寓项目在售，详情如下↓↓
青秀区数量最多，共有6个项目，不过价格比较高，最高的云星城单价在3万/㎡。
部分公寓因为地段、学区等因素，颇受市场欢迎。如马来西亚园M11公寓凭借桂雅路小学、三中初中部双学区的优势，成为7月最受抢手的产品。
存在感不高的西乡塘也有4个住宅性质公寓项目在售，价格在1万上下。峰巢、人和公园溪府的存量房比较多，阳光城檀悦、奥园瀚林誉江府则已经在清盘阶段。
跟普遍降价的商业公寓相比，住宅公寓的价格变动不大，大多维持在1万/㎡上下。
而核心地段公寓的价格并不低，总价与住宅相比不具备太大优势，购房者要确定自己的需求再下手。
说完小户型，现在看一下面积特别大的产品——大平层。
从各平台的统计数据来看，南宁的大平层数量在明显上升。
2018年仅有20+个项目，到2020年30+，再到如今的40+，可以明显地看到改善需求的提高。
那么，如今南宁在售的大平层项目都有哪些？下表看答案↓↓
据不完全统计，目前南宁大平层产品约有43盘，面积段大多在160-240㎡之间。
部分户型面积比较大，如天昌青山府、大唐臻观、保利君悦湾、北港水街华府、瀚林熙水台（商业性质）多在300-427㎡之间。
价格也很可观，主力价1.7万-2.5万/㎡，部分拥有核心地段、江景资源的更是达到4万+。
分城区来看，青秀区仍占大头，约有22个项目推出大平层产品，2万+项目比比皆是。
五象次之，约有15个项目，大多集中在总部基地、五象湖、邕江沿岸，占据优质的自然、城市资源。
在实际统计之前，头条君以为兴宁区院系产品的占比更大，但实际上，五象却遥遥领先。
在28个推出院系产品的项目中，五象占11个，兴宁区、武鸣区分别5个，青秀也有4个项目。
价格有低至118万/套的，也有高达上千万的，在具体买房时，还是要根据需求、预算、配套等进行选择。
汉华右江院子的价格比较亲民，仅118万/套，但远离主城区，目前交通、配套都不算优质。
其他如仙葫、龙岗板块的合院价格也比较低，主力价在350万-380万/套，预算有限的可以把目光集中在这些板块。
兴宁的合院产品大多集中在三塘板块，有那考河湿地公园、花卉长廊等，自然资源比较优质。
板块内以低密洋房、别墅等改善产品为主，不过路网、商业等配套方面有待提高。
通常来说，改善产品大多在120㎡以上，价格在1.5万上下，楼盘的密度也比较低。
当然，由于上面头条君已经列举了不少大平层、合院等项目，这里就主要以高层、小高层为主。
从统计的表格来看，目前南宁的改善产品大多集中在青秀区、五象新区，分别有约9个、13个。
青秀区整体价格较高，大多是2万+项目，户型也偏大，多在110㎡以上，集中在凤岭板块。部分如彰泰红、荣和公园大道等已经是现房在售，周边路网密布，配套成熟。
▲凤岭片区（摄影：居南宁摄影团队）
五象新区的改善盘则集中在蟠龙、五象湖、总部基地板块。
这几个板块要么居住氛围成熟、有优质自然资源，如邕江；要么有高端城市资源，如五象湖公园、总部基地商圈、地铁等，单价也比较高。
五象湖在售高端改善盘主力价在2万+，户型面积也比较大，开发商实力也比较强。
这些改善住宅比较集中的板块优势很明显，购房者可以对照自己的需求进行考察和购买。
西乡塘区新入市产品中，暂无纯改善住宅项目。尽管拥有大学城、江景、公园、商业等资源，但在售项目则大多以刚需、刚改为主。
目前南宁楼市处于调整阶段，无论是开发商释放出来的价格还是优惠，对于购房者、买方市场来说都是友好的。
新的一年已经来临，有购房计划的老铁们不妨关注一下市场行情的变化。
目前政策利好驱动，银行放款也在加速，虽然贷款利率还处于高位，但整个买房的金融环境已经比去年宽松很多，总体来说都是利好刚需，释放改善住房需求。
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