【南宁买房参考】继文旅之后，养老将成房地产下一片蓝海？

近年来，我国人口老龄化比重连年上升，人口老龄化格局初步形成。

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今年我国开始进入老龄社会

大家有没有关心过我国大约是从什么时候开始进入到老龄化社会的？

据说，国际上通常看法是——当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%，即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。

▲我国各年龄段人口比重（来源：2020年第七次全国人口普查主要数据）

从上图可见，而我国，大约是2000年左右进入的老龄化社会。

第七次全国人口普查结果显示，我国60岁及以上人口为26402万人，占18.70%。其中，65岁及以上人口为19064万人，占13.50%。与2010年相比，60岁及以上人口的比重上升5.44个百分点。

我国的人口老龄化程度正在进一步加深，已经成为不争的事实。

▲我国历次普查人口年龄构成

有点可怕的是——据《中国发展报告2020：中国人口老龄化的发展趋势和政策》称，中国将在2022年左右（也就是今年），由老龄化社会进入老龄社会，届时65岁及以上人口将占总人口的14%以上。

那么南宁的情况如何？

根据南宁市第七次全国人口普查主要数据公报数据显示，2020年南宁市60岁及以上人口为129.18万人，占14.78%，其中65岁及以上人口为93.19万人，占10.66%。60岁及以上人口比重比全区、全国分别低1.91、3.92个百分点。

从老年人口比重上升的幅度看，南宁市60岁及以上、65岁及以上人口比重分别比2010年上升1.92、1.76个百分点，分别低于全区3.58、2.96个百分点的增长幅度。

▲2020年南宁市各县（区）人口年龄构成（来源：南宁市第七次全国人口普查主要数据公报）

有了对比，才知道差距。

由此可见，南宁市老龄化程度相对较轻，老年人口比重低于全区、全国平均水平，老龄化程度排全区第13位。

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国家制定支持养老服务业的土地政策

那么，如何应对人口老龄化？

近日，国家有了重磅部署！

日前，国务院印发《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》。

▲《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》出炉

说的是养老，跟地产有什么关系？

关系可大了！在这份规划里，提出了“完善用地用房支持政策”。

划两个重点：

1、科学规划布局新增用地。

根据人口结构现状和老龄化发展趋势，因地制宜提出养老服务设施用地的规模、标准和布局。科学编制供地计划，分阶段供应规划确定的养老服务设施用地，并落实到年度建设用地供应计划，做到应保尽保。涉及新增建设用地的，在土地利用年度计划中优先予以安排。制定支持发展养老服务业的土地政策，以多种方式供应养老服务设施用地。

2、优化存量设施利用机制。

在符合规划的前提下，支持利用存量场所改建养老服务设施，进一步简化和优化存量土地用途的变更程序。利用存量商业服务用地开展养老服务的，允许按照适老化设计要求适当放宽户均面积、租赁期限等土地和规划要求。养老服务机构所使用存量房屋在符合规划且不改变用地主体的条件下适用过渡期政策，五年内继续按原用途和权利类型使用土地。研究制定过渡期后顺畅接续的政策措施，稳定养老服务机构预期。出台支持依法利用集体建设用地发展养老服务的实施细则和工作指引，由养老服务机构与村集体约定土地使用和收益分配方案。

这意味着，养老地产再次得到了国家政策的支持。

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南宁将打造国内一流、国际知名的宜居康养城市

在未来很长一段时间内，养老、康养，将成为房地产行业的一种新方向。

而人口老龄化情况相较于其余城市不算可以的南宁，也开始未雨绸缪了。

日前，南宁市政府印发《南宁市促进养老托育健康服务发展实施方案》，说要将南宁打造国内一流、国际知名的宜居康养城市。

这份方案中，无论是老旧小区，还是新建住宅小区，都对养老服务设施建设有具体要求。配套建设养老托育服务设施，还要纳入全市住宅用地的土地出让条件：

1、推进老旧小区养老托育服务设施建设。在老城区和已建成居住区改造工程中，按每百户不低于15平方米的标准配套建设社区养老服务设施，按每百户不低于15平方米的标准配套婴幼儿照护服务场地。

2、新建住宅小区分别按每百户不低于30平方米和20平方米的标准配套建设社区养老服务设施和婴幼儿照护服务场地，将配套建设养老托育服务设施纳入全市住宅用地的土地出让条件，及时修订《南宁市新建住宅小区配套社区居家养老服务用房管理办法》，到2023年底，新建住宅小区配套养老托育服务设施“四同步”制度全面落实，新建住宅小区配套建设社区养老托育服务设施达标率100%，打造社区综合养老托育设施试点10个以上。

此外，在推进社区养老服务设施建设和运营能力方面，《实施方案》提出，到2023年，每个街道至少布局1个综合养老服务中心、每个社区至少布局1个养老服务站点，基本实现全市所有街道、社区覆盖；各县（市、区）至少建设1所乡级区域性养老服务中心。

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南宁“养老康养”主题住宅项目多吗？

按照这个方案，未来生活在南宁，住在哪儿都能养老，问题不大。

但是，去哪儿养老，才能有更高的生活品质，就要看未来南宁有多少“养老”主题的品质住宅小区了。

目前，在南宁楼市中，以“养老”、“康养”为主题的项目其实并不多。比较有名气的，有华润置地悦年华、五象智慧健康城等项目。

其中，华润置地悦年华位于五象新区，是华润集团旗下开发的高品质康养综合服务项目。项目引入美国CCRC养老模式 ，提升康养生活新方，实现“住医养”三位一体的高端社区。集五大业态，即颐养社区、健康生活馆、康复医院、商业街区、滨湖精品住宅于一体。

未来还会不会有更多优秀的“养老康养”主题住宅项目？拭目以待。

或许在目前，甚至是短期内，人口老龄化对房地产行业的影响，看着还不大。

但是，有那么一句“行内话”：房地产短期看政策，中期看土地，长期看人口。

人口和年龄结构，无疑会对整个房地产行业产生影响。随着我们每个人开始要切身面对人口老龄化问题时，养老地产这片蓝海的价值将迎来大爆发。

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