华润在广西的“超级战略”
在房地产这个赛道中，华润置地是一个非常值得剖析的样本。
今天华润置地发布了2021年业绩：实现综合营收2121.1亿元，同比增长18.1%；核心净利润266亿元，同比上涨10.2%。实现每股股东应占盈利4.54元，同比增长8.7%。
这样的业绩增长和持续提升的股东回报，在行业普遍承压下显得尤为亮眼。华润置地一向表现出的穿越周期的强大韧性，让其在地产行业归类于“绿档”优等生。
▲华润置地2021年业绩数据
说回华润置地在广西的表现。
2022年是华润置地进入广西15年。身后是84年历史的央企华润集团；以综合体“造心模式”在广西深耕15年；行业下行周期反而提速发展……
华润置地用15年时间，已布局南宁、柳州、桂林、崇左四大城市共12个大型项目。这样一家稳健的央企，在广西的一举一动都足以影响行业。尤其在华润置地入桂15年的今天，未来在广西的战略部署尤为值得被关注。
在过去半个月，我陆续访谈了华润置地广西公司高层和各业务线条板块负责人。今天，为你揭秘华润置地在广西的新战略，重点说5个方向：
①华润在南宁的项目多为旧改，放弃了新区？
②华润首次发布“四大产品系”，分别是什么？
③华润的“片区统筹”，是怎样的“新物种”？
④华润靠怎样的力量，去参与“城市生长”？
⑤华润会继续加大南宁投资吗？
华润的两种“生长模式”
过去5年，华润置地在南宁参与了青秀、西乡塘、江南等城区多个旧改项目，被南宁地产圈称之为“南宁旧改王”。
以至于市场猜测：华润置地是不是把重心转向了旧改，放弃了新区？
实际的情况是：并没有！华润置地选择了两手抓，两手都硬。
摊开华润置地的广西新战略，你可以清晰的看到了“两种生长模式”：旧城更新生长和新区拓荒生长。
这意味着，未来华润置地在广西不止是参与旧城更新，并没有放弃参与新区的开发，两种模式并驾齐驱。
华润置地目前在广西开发的12个项目当中，11个是综合体项目。其中7个是旧城更新项目，5个是新区拓荒生长项目。
在新区的拓荒生长中，华润置地紧跟城市发展的方向。以南宁为例，城市向东发展，华润建设了“南宁华润中心”；之后南宁重点向南，华润开发了“华润五象中心”；如今城市回归老城，华润开发了华润中山路置地广场、北湖置地广场、江南中心等项目。
▲华润置地在南宁“一横一纵两片区”发展脉络。
注意，无论是新区还是旧城的开发，华润均是以万象系商业体为核心，造“城市级的新中心”，或是“区域级的新中心”。可以说，“华润所在，中心所在”。
记住这个关键词，“项目造心”，这是华润在广西过去15年的第一代开发模式。
华润广西的四大产品系
对于购房者最关注的华润产品系，其实在华润做了广西第一代顶级豪宅幸福里之后，产品标签并没有特别明晰。这次华润首次对外公布了其在广西的住宅和商业产品系。
▲住宅四大产品系：里系、墅系、府系、城系。
这是华润置地入桂15年，首次揭秘的产品系的划分。我们先看住宅系列：
①TOP级豪宅“里系”：这是华润置地在广西最高端的豪宅产品系，至今仅有2个作品。
一是广西第一代顶级豪宅“幸福里”，拥有广西最大的重奢商业体万象城、超五星级酒店香格里拉等城市顶级资源；二是原国宾馆西园饭店旧改项目“华润西园”的头排江景大平层“西园望江”，身处百年古树名园、百里邕江画廊。是为城市的塔尖阶层提供顶级豪宅享受和稀缺资产配置的产品系。
▲西园望江实景图
②低密度的“墅系”：为城市财富阶层，提供终极置业的低密度豪宅。
③拥有中心资源的“府系”：南宁市中心一线江景盘“中山府”、“西园悦府”，均属于这一系列。拥有城市中心区的核心资源，为精英圈层提供高品质生活。
④配套万象商业的品质主流“城系”：比如南宁的二十四城、江南中心，属于华润最主流的综合体大盘，以万象商业配套和华润精品住宅的组合，为城市有追求的购房者提供优质的华润生活。
我们再看商业系列：
▲商业三大产品系：万象城、万象汇、万象X。形成“一城多汇”格局。
未来的广西，你会看到“一城多汇”的华润商业布局，万象生活的商业品牌价值随着各大商业的开业，在南宁将会为华润积累越来越高的品牌美誉度。
对于华润置地而言，今年是其住宅产品系的全新亮相，是其“商业大年”。
·4月1日，华润在南宁的首个“万象X”商业——万象邻里启幕，这是华润江南中心的特色主题商街。
·4月底，华润在南宁第二座万象汇——中山路万象汇开业，定位“年轻力新聚点”的景观街区+MALL休闲购物中心；
·9月1日，广西最大的一站式购物中心南宁万象城迎来开业10周年。
从“项目造心”到“片区统筹”
在华润置地发布在广西未来发展的战略中，透露了一个重大信号：华润在广西的发展模式将从“项目造心”迭代到“片区统筹”模式。
这两个模式有何区别？总结来看，片区统筹模式有4个“更”。
①项目更多。因为“项目造心”模式是针对单项目，“片区统筹”针对的是项目群。
②开发面积更大。“造心”往往涉及的还只是华润项目本身，一般是“百亩”量级的土地。但片区统筹则涉及一个片区，针对“几千亩、甚至上万亩”的土地来计算。
③合作更多。“项目造心”就是开发华润自己的项目，但是片区统筹，除了开发华润的项目，还与其他合作伙伴共同开发项目，尤其是跟ZF一起合作，对ZF的一些公共设施项目，前期做策划和规划，中期做代建设，后期做代运营。
④功能更齐全。片区统筹包括把教育、体育、公园、行政等等功能一起纳入，这是“片区统筹”跟“项目造心”的功能区别。
在南宁还是“新事物”的片区统筹模式，其实华润置地在全国早有成功范本，那就是深圳的“南山模式”。
华润“南山模式”，是华润置地历经10年，在深圳南山打造的由大冲村整村改造、后海中心区城市运营和大沙河生态长廊组成的片区统筹示范区，形成统筹规划、开发、建设、运营的城市样板。
其中大冲旧改区，原先是深圳市南山区的“脏乱差”城中村，华润置地历经10年将脏乱差城中村打造集产业、文化、商业、居住等功能为一体的国际都市生活样板。
▲图片来源：华润置地
下图是南山后海项目，历经10年的巨变。将深圳湾后海中心区打造成为代表深圳、面向世界的中国特色社会主义先行示范区城市样板，实现从一片填海滩涂到面向未来的复合型总部中心的华丽转变。华润置地作为“后海运营商”，深度参与后海片区统筹建设与运营。
▲图片来源：华润置地
华润置地代建的大沙河生态长廊，通过景观改造提升，营造多样化的城市河岸景观和城市亲水环境。
▲深圳大沙河生态长廊实景图
从上对比图可以看到，华润的“片区统筹模式”，让一个片区实现蜕变，也让土地价值得以重塑，成为城市的新地标。
目前华润已经将“片区统筹模式”运用到了南宁项目中，第一个试点的项目是：华润置地牵手轨道集团的5314亩“五一中路片区站城一体化综合改造项目”+近1000亩华润江南中心+江南公园片区，将打造成为华润置地在南宁的片区统筹“江南模式”。
把手机横过来，记住江南现在这个样子。
未来我们在这里，看到的不只是“江南新中心”的诞生，还将看到这个超级巨无霸项目以南宁地铁5号线和规划中的6号线为骨架，以换乘站五一立交站TOD开发为核心，去实现综合交通与城市功能的有机整合。
华润的“三大力量”
华润置地的“造中心”，实际上是对内的资源整合，即将开启的片区统筹，要对外整合更多资源，如此庞大、复杂战略的推进，华润置地靠什么去完成？
回头再看华润置地入桂15周年的品牌主张，“华润力量 城市生长”。
你会发现在过去的15年，“华润力量”在很大程度上，推动了广西多座城市的生长和发展，而这个力量也将是华润置地未来在广西发展的核心驱动力。
华润“力量”，可概括为多元协同力、全期运营力、品质匠心力。这三种力量，是华润开发维度中的广度、深度和精度。
先来看华润的多元协同力，也就是华润的“广度”。
华润置地在广西的业务涵盖了商业、办公、酒店，康养、住宅，甚至是产业创新等不同领域。各业务板块的“多元协同”在华润项目都可以看到。
比如五象新区的华润悦年华，集合了住宅、商业、颐养社区和医院等复杂业态的广西第一个康养综合体。不仅有“华润置地”的建设力量，还加入了“华润健康”的医疗力量——康复医院，让华润力量形成良好的协同关系。
▲华润在广西第一个康养综合体“华润悦年华”已交付
再说全期运营力，也就是华润开发的“深度”。
我们之前写过，华润是一个“寂寞”的长期主义者，通过对项目的全生命周期运营，以激活城市空间，同时让持有华润物业的购房者达到资产保值增值。
再说华润的“品质匠心力”，这是华润在广西开发的“精度”。
在工程品质上，华润一向有着严苛“三大标准”——精细设计、毫厘工程和风险管控。对于现今市场上出现的少量房企交付延期的情况，在华润工程部看来“保交房本身就不应该成为问题，给业主交付合格产品本身就是地产开发商的责任和义务。”
在房子交付给业主之前，华润工程就要经过“三道检查关卡”：一是由广西公司主导的月度检查；二是由华南大区委托的第三方进行的季度检查；三是由华润置地总部进行的交付评估。只要不达标，项目就会停下来进行质量整顿。最终交付给业主放心的品质工程。
在物业方面，华润物业一直是广西业界服务的典范，拥有良好的业主口碑。制定了一套严格规范的物业服务标准，把“行业领先的100个细节”、来自一线城市深圳的专业服务理念引入广西，服务华润业主。华润幸福里则是南宁最早设置了楼栋管家的楼盘。
▲华润幸福里楼栋管家
正因为华润在工程质量和物业服务的“精度”，已经成为华润楼盘的核心“硬实力”，因为住过华润的业主会知道，华润的房子更稳健、更好住，也更安心。
继续加大广西投资
我们为什么单独拿华润置地来剖析？
因为如今的南宁，进入了产业升级、形象升级的必然趋势。华润在入桂15年之后再出发，我们听到了这家央企对广西和南宁的发展信心：
“我们要顺应城市发展趋势，做到政府所需、企业所能、市场所向。”
值得关注的是，这家央企的新战略提出了“跟政府一起运营城市”，要做“城市共谋共建共营者”的理念，做城市投资开发运营商。
▲南宁华润中心已成为东盟商务区，乃至南宁的”封面“地标
华润置地华南大区广西公司副总经理朱沫跳出了华润人的身份，对华润寄予期待：
“华润要去做城市价值的创造者，不光做普通的住宅小区，它应该为城市做更大的贡献。华润可以做整合资源的统筹人，一方面做好自己分内的事情，也为政府做一些前期的策划，作用会进一步放大。”
如果说，过去的华润置地用12个超级项目与广西发展相互成就，那么未来，华润置地将通过华润力量，去开启在广西的高质量发展新时代。
站在新起点，华润置地华南大区广西公司总经理张炎圣说，“我们会继续加大广西投资，尤其深耕南宁”、“以后的广西新战略要做‘有华润特色的城市空间产业’，继续与城市共命运、共发展”。
低调的华润，早已经在下一个15年的赛道上默默发力了。
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转载自：楼市花儿街
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