南宁华润·中山府的业主不乐意了
2021年5月，华润置地华南大区进行了组织架构调整，整个华南大区被拆分成了深圳大区和华南大区，深圳大区拿到了深圳、东莞及粤东三个区域，原大区内的广东、福建、广西、海南被划进了新的华南大区。
▲华润置地也从原本的六个大区变成七个大区。
深圳作为华润集团、华润置地的总部所在地，地位被拔高了一截，深圳大区的董事长也由华润置地党委书记、总裁李欣担任。而新华南大区的董事长由原华北大区董事长张大为担任。
▲深圳是华润集团和原华润置地华南大区的总部所在地。
新华南大区将深圳、东莞、粤东划出去后，实力上减弱了不少，毕竟深圳是原华南大区重要的业绩贡献城市。在拆分之前，2020年，华润置地的华东、华南两个大区销售额占比均为28%，而在拆分后，2021年年报里，华南大区的销售占比下降到了11%，变成了第四大区。
▲从2021年报里，可以看出深圳对于华润业绩贡献的重要性。
新华南大区把总部迁到广州也是基于此，华润进入广州的时间太晚了，直到2013年才进入广州。失去深圳后，新华南大区要想稳住业绩，广州就成了重中之重，这是现在的华南大区手里唯一的一线城市。
▲广州必然是华润华南大区未来重点聚焦的城市。
随着组织架构调整，华润内部的人事变动和调整也陆续展开，华南、华中、华西、华东等各大区在进行人事变革，旨在精简人员，提升效率。贯彻李欣在2022年华润置地经理人会议上提出的“做优存量、做实增量”，“减少内卷、杜绝浪费”，“刀刃向内、刮骨疗毒、坚决整治宽松软”的战略。
▲华润置地召开2022年经理人工作会议。
其中，这个“刀刃向内，刮骨疗毒”，谁是“毒”，谁是“刀”，细品之后让明哥觉得杀气腾腾。而华润展开的实质性动作就是启动“置胜计划”，把原本只是内部竞争的管理岗位对外开放，体现了华润市场化用人，唯才是举的态度。
华润置地目前正在主动寻求变革，对标其同体量的央企保利、中海。今年，对于这三家央企来说，都是关键一年，是有机会实现弯道超车的。
南宁中山府的业主闹了
最近，南宁华润·中山府的业主们在单元楼内刮起了横幅。抗议“华润·中山府的营销部占用中山府5栋一单元的电梯，占用16楼的样板间带购房者上上下下看房。”
▲业主们在小区公共区域内挂起横幅抗议。
业主的动静搞得挺大，连警察也出动了。
▲警方介入协调这起业主与开发商之间的纠纷。
整个南宁华润·中山府项目总共有9栋楼，分为两期开发。一期4栋楼，二期5栋楼，此次出现业主群诉事件的楼栋是一期5号楼。
▲华润·中山府楼栋图，5号楼为一期最高楼栋，高达190.55米。
业主们此次的诉求，是希望小区内的公共设施不要被开发商的营销团队占用，因为该楼栋已经交房，业主已经入住了。再加上，中山府所处的地理位置非常特殊。其靠近南宁市两大外来人口必来的区域：中山路、三街两巷。
▲该地段属于南宁市核心区的核心地段，老市中心朝阳商圈范围内。
业主们的诉求合理吗？就目前来看，业主们的诉求是很合理的。毕竟中山府的位置属于南宁人流量特别大的区域，也是外来人口来南宁必来打卡的地方。无形之中，疫情发生的概率会比其他区域大得多。
▲3月29日，南宁朝阳商圈的西南商都曾出现过疫情。
那么问题就来到了南宁华润置地这一边。开发商正常销售房子，有错吗？也没有错。但是拿目前已经交房，业主已经入住的房子做为实景样板间，每天带购房者进进出出小区，就值得商榷了。
往小了说，这是侵占了业主们的公共空间。往大了说，当前疫情防控形势严峻，南宁市面临疫情防控压力的情况下，人为增加人群流动性，一旦出了疫情，谁能兜得住这个篓子？央企的政治站位在哪呢？
华润·中山府到底卖得如何
南宁华润·中山府的地块是呈狭长的三角形形状，还有大量的商业配套设施。整个中山府的容积率接近7，户数大约是2577户，是一个人口居住密度非常高的小区，很像深圳风格的小区。
▲容积率高于5的楼盘在深圳很常见。
这么高容积率的小区，而且地块占地面积不大，硬伤也很明显，就是居住密度大，且园林很难做出来。华润·中山府的园林采用商业综合体常见的“空中花园”格局。不过，该项目也不是靠园林支撑价格的楼盘。
▲小区本身绿化率偏低，当然园林也不是小区的主要卖点。
项目一期2018年12月开始销售，如今已经过去3年多了，当年首期均价1.6万元/㎡带精装，配套南宁二中本部的学区，性价比优势明显。再加上项目内还有回迁安置房，实际的可售套数并不多，这在当年属于需要抢的热门楼盘。
▲小区呈现出的品质感相当高。
根据南宁住建局邕有家平台的统计，项目一期的1号、2号楼为拆迁安置房，3号、5号楼为商品房。目前商品房部分仅剩5号楼1单元的1套住房未售。其余75套住房为1号楼、2号楼的拆迁安置房。
▲中山府一期主要存量为拆迁安置房，存量占比6.2%。
明哥估计，华润·中山府的一期的拆迁安置房应该是实行货币化安置补偿方式，所以签约备案还没满，剩余不少存量。
那么问题又回来了，华润·中山府一期5号楼仅剩1套商品房的情况下，仍然用作营销工具，这并不合理。
▲业主们不满也是情有可缘的，该楼栋不是那种空置率很高，没人住的现房。
华润·中山府的品质
目前项目存量大部分集中在中山府的二期，二期看江视野更好，价格也更贵。备案价在1.8~2.7万元/㎡之间，备案均价大约在2.2万元/㎡左右。属于一个非常高的价格了。
从目前的华润·中山府一期交付的产品来看，中山府还是能够对得起他的价位的，小区的品质在周边楼盘中属于“木秀于林”的存在。
▲项目的实景呈现确实做得很好。
从一期实景来看，最大的特色就是邕江的江景，由于自身高度较高的原因，每栋楼都可以享受到邕江的江景，精装的实体样板间也做得很扎实。
▲项目样板间实拍。
客观地说，项目的拆迁安置房做得也非常出色。
▲中山府项目拆迁安置房实景图。
项目地段好、配套好、品质好，却仍有200多套的库存，那大概率就也就是价格定得太高了，踩在了老城区的天花板上。再加上目前南宁整体楼市的大环境，叠加疫情的影响，销售有压力是正常的。
目前，解决客诉纠纷的方案也很简单，就是把二期楼栋新开出一个展示样板房，哪怕是清水样板房，这个矛盾就解决了。
写在最后
南宁，作为华润置地华南大区的重要业绩贡献地，其重要性仅次于广佛。华润置地在南宁这十几年来，获得的不仅仅是市场口碑和客户，更是得到了南宁乃至广西政府的大力支持，各种资源倾斜。
2022年，华润华南大区营销管理会上提出的四大管理要求：提升客研及产品定义能力、提升基础管理能力、提升客户拓展及维系能力、提升营销创新能力。
这四大能力里，客户才是根本。维系客户，增强客户复购率才是当前破局之道。在这一点上，南宁华润·中山府并没有做好。
转载自：小明哥说房Pro
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