传奇往事，国资入局华南城，商贸物流地产“一哥”曾经的骚操作
5月16日，华南城对外发布公告，宣布与深圳国企特区建发集团的股权交易已经完成。华南城以每股0.57港元向特区建发集团发行33.5亿股份，收到特区建发集团支付的19.095亿港元的认购对价款。
该笔交易完成后，特区建发集团将持有华南城29.28%的股份，成为华南城第一大股东。这宣告华南城将成为拥有国资血统的混合制企业。也就是说，华南城从此将跟万科、绿城们一样的待遇了。
▲5月17日，交易双方在华南城总部举行股权交割仪式。
这笔交易的价格对于特区建发集团来说，绝对是一个抄底的“白菜价”。因为华南城的总资产达1260亿港元，净资产423亿港元。其手上拥有8个华南城项目，土地储备657万㎡，规划中的土地1654万㎡（2021年中期业绩报）。这个土地储备，在市场销售火爆的情况下，也可以支撑三年不用拿地。
除了土地以外，华南城已购土地上的总物业面积是4318万㎡，可售和运营中的物业面积是1046万㎡。无论这些物业面积是销售还是自持。特区建发集团接手后，都不会亏。
当然，最为关键的是，深圳特区建发集团最心水的是深圳华南城一期城市更新项目，大约43万㎡的土地面积，更新后的能有250万㎡的物业可售，大约1000亿人民币的货值。
▲深圳龙岗区平湖华南城总部。
华南城这一次可以说是割肉贱卖自己的资产。之所以迫不得已贱卖，主要还是因为华南城的运营出现了问题，营收大降。2021年上半年收入62亿港元，同比下降13%，物业销售和租金收入45亿港元，同比下降23%。
再加上其债务即将到期，手上的现金流无法偿还到期债务。简而言之，就是华南城同样倒在了流动性问题上。复盘华南城的发展运营轨迹，还是有许多地方值得人们深思的。
商贸物流起家的房企
华南城的全称是，华南国际工业原料城（深圳）有限公司，2002年12月，在深圳成立。当时，以经营珠宝而赚取第一桶金的潮汕商人郑松兴和其他4位潮汕老乡孙启烈、梁满林、马伟武、马介璋共同发起成立。
▲华南城创始人郑松兴。
跟万达、新城的“商业+地产双轮驱动”，华夏幸福的“产业+地产的产业新城”一样，华南城走的是“专业市场+地产”的业务模式。从成立那天起，华南城就把自己定位为综合性商贸物流和商品交易中心开发商和运营商，而不是传统意义上的房地产开发商。因此，华南城跟许多快周转房企相比是明显不同的。
华南城最大的优势是打造专业市场，比如服装、家居建材、电子仪器等，通过大量的专业市场形聚集在一起成行成市后，举办展销会，吸引大量人流。同时，在专业市场周边配套住宅，聚集人气，把整个片区的商业和居住氛围提升。
▲深圳华南城的专业卖场。
这种模式比起万达、新城只造一座商场相比，规模更为宏大。如果能建成并有效运营起来，那比一座万达广场、吾悦广场对当地就业、税收的提升大得多，堪比华夏幸福的产业新城。这是各地政府最喜欢的业务模式，也是最容易从地方政府手中拿到土地的方法。
当然，华南城的专业市场必然需要大量且价格便宜的土地，城市核心区内，要么没有这么大的土地供应，要么土地价格昂贵，华南城也拿不起。因此，华南城在全国的选址基本上都是在城市新区或者城市外围地带。只有那些区域，才有便宜且大量的土地。
▲规模宏大的郑州华南城。
由于选址在郊区，周边都是荒芜人烟的区域，除了要各种配套设施外，住宅是必不可少的。否则，单纯的大型专业市场，又建在城市远郊地带，任何一个思维正常的商家都不会过去的。所以，华南城配套住宅进行销售是必要且必须的，没有人口的导入，其他任何的产业规划都是空中楼阁，实现不了的。
▲没有住宅配套，建在郊区的产业园都是“画大饼”。
割两波韭菜的骚操作
由于华南城的土地价格很便宜，所以其住宅的销售价格也非常便宜。华南城的房子是很适合城市里的刚需人群中，最刚的那部分群体上车的。
然而，正是因为华南城特殊的客群，普遍属于知识文化较低，认知较低的客群，在信息接收上，存在信息差。靠着信息的不对称，华南城可以趁机割一波“韭菜”。
▲位于南宁沙井片区的华南城项目。
华南城的巅峰是在2013年，那一年华南城的销售额达141亿港元，同比增幅72%，那年的营业收入达135亿港元，同比增幅80%。凭借着2013年的迅猛增长，2014年华南城的市值突破300亿港元，并得到了马化腾的腾讯投资，入股了其13%的股份，成为华南城的第三大股东。
请注意2013年那个特殊的年份，正好是智能手机开始全面普及的年份。在此之前，人们的信息是不对称的，从2013年以后，智能手机的普及，让大家的信息差被抹平。而华南城赚的就是信息不对称的钱，一旦客户的认知提高了，华南城就从巅峰逐渐走下坡路了。
首先，早期华南城的路子非常野，涉嫌多项“土地违规”行为，比如土地尚未出让，就已经安排施工队伍进场施工；项目土地性质还未变性，就先建设住宅。这其中最为典型的就是南宁华南城项目的首期住宅江南华府。
▲南宁华南城的配套住宅江南华府和二期东盟华府。
未批先建本来就是“踩红线”的危险动作，当年南宁华南城·江南华府，甚至把仓储类性质的工业地直接先建住宅，再走变性审批流程。由于工业土地和住宅土地中间，有巨大的利润差，即使要变性，也必须补缴土地出让金。
当时的南宁华南城·江南华府的房价甚至低至3字头、4字头开售，以内部认购、公司团购的名义对外销售。
▲2010年，南宁华南城·江南华府就以“内部认购”的形式，收了一波客户的购房款。
由于土地性质问题未解决，南宁华南城一直拖到了2012年底才解决了土地性质问题，2013年，其首期住宅江南华府才正式开盘。当年，江南华府都已经熬成了现房。客户们不知道的是，其当年承担了巨大的不确定风险。
而更骚的是商铺，由于华南城的土地性质属于工业土地性质，也就是土地证上写的是仓储物流性质，但是其开发并销售的商铺是按照商业商铺的价格进行销售的。
▲郑州华南城商铺产权证上的用途。
大家都知道工业土地的价格极其便宜，所建造的类商业商铺，实际可以看作是工业厂房。但是，华南城的骚操作就是可以把工业厂房物业，卖出正常商铺的价格。利用了信息不对称，把不懂这些知识的业主，当韭菜一样疯狂收割。
正是因为业主们不懂土地性质的差异，所以往往吃亏以后，走法律诉讼途径也很难获得支持，只能默认这个事实，有苦说不出。
从住宅到商铺，华南城可以连续收割两波，数据当然靓丽。但是，到后续的服务和运营的时候，这些前期埋下的雷，迟早也会爆。
压垮骆驼的最后一根稻草
作为专业市场，华南城在当年正好踩在了电商的空白点，当时的阿里还没覆盖专业市场。所以，在专业市场领域杀出重围的华南城拥有不错的生存空间。
从2014年以后，各路电商加大了对供应链资源的争夺，此时的华南城就不再具有优势了。因为，华南城手上最大的客户资源是中间环节的批发商和零售商，而电商手上直接控制了供应商和生产商，并且拼命压缩实体市场的生存空间。
▲由于供应链的劣势，华南城的客户群体没有优势。
作用于市场上的体现就是，华南城专业市场里的东西卖得比网上卖的还贵，价格上不再具有优势。客户自然也就不愿意来实体店购买。大量的批发商、零售商赚不到钱，就不再购买和租赁商铺。使得华南城的商铺空置率增加。
▲再电商的冲击下，连专业市场的价格都不再具有优势。
大面积的空置商铺，不但导致华南城的商铺价格急转直下，更导致了其长期稳定的租金收入受到了影响，华南城的业绩自然而然开始下滑。
尽管华南城屡次提出要“转型”，但是很明显适应不了“转型”带来的阵痛，这不仅意味着自己当年的模式要推倒从来，更意味着自己的手上的供应商、客户、团队等要全部换血，代价太大，也不能短期速成。
2016年10月，创始人郑松兴曾计划将所持的23.2%股份转让予中洲控股，作价约40亿港元，但由于迟迟无法获得监管层批准而最终终止交易。当时市场上就传出，郑氏已经萌生退意，只想趁早甩掉这个“烫手山芋”。
近3年来的疫情反复折腾，则更是压垮华南城的最后一根稻草。不但商业萎靡，住宅销售更是“惨遭滑铁卢”，直接导致了华南城的现金流告急。此时，让特区建发集团接手，已经是一个最好的情况了。
写在最后
如今，随着电商进入直播带货阶段，整个商业的格局始终在不断变化。华南城的未来将走向何方，这就需要新大股东来把握航向了。
只是，现在的社会，已经很难再像当年那样，靠着信息不对称来赚钱了。时代变化得实在太快，对于像华南城这样的专业市场地产商来说，转型始终是一个经久不衰的话题。
转载自：小明哥说房Pro
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南宁江南休闲街
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