自管小区何去何从?南宁一小区业委会任期结束后,选不出新的一届……

南宁新阳国际小区第二届业委会自行管理小区5年,今年5月22日任期结束。同时到期的,还有委托授权广西南宁新阳村资产管理有限公司(以下简称“新阳资产公司”)对小区管理服务的合同。但由于新一届业委会选举不成功,未能接续小区管理,这种自管模式又出现争议,不少业主对小区未来的管理表示担忧。
 

新业委会不能如期产生

自管小区的出路在哪里?

 

▲11月30日,社区工作人员到新阳国际小区交接,有几拨不同意见的业主在反馈意见。

 

 

01
 
 
 
问题:业委会到期后小区谁来管

 

 

11月30日,南宁市西乡塘区中兴社区工作人员准备临时接管该小区时,遇到阻力。几拨业主各执己见:有的支持社区临时接管,有的则希望有新物管公司暂时应急,还有的要求继续维持第二届业委会的管理。据了解,这已是社区第三次临时接管未果

 

业主周先生说,业委会成立不起来,社区应代行业委会职责,但新阳资产公司拒绝与社区交接。同时,还有多名业主对原业委会提出了经济账目方面的质疑。业主黄女士拿出一份审计报告说,2021年8月由新阳资产公司委托审计的数据显示,收支都没有明细,从总账看,小区建设花费高达170余万元。黄女士说,未经业主大会表决同意,也没有招投标,很多账目没有发票或者发票与实际情况不符。此外,还有一些钱花得不明不白,“比如亮化工程27万元,开始说政府出钱,实际是从公共收益支出”。

 

黄女士说,根据审计结果,2021年8月,小区公共收益节余仅6万余元。同时,小区还欠电力部门一户一表安装费50多万元。记者多次就业主反馈的相关问题向第二届业委会主任采访,但未获回复。

 

中兴社区党委书记丁红梅告诉记者,该小区业主不断投诉的问题,一是新阳资产公司虽然合法,但其入驻小区的流程不合法,未经业主大会表决同意;二是小区款项不是直接进入业委会公账,而是进入了新阳资产公司账目,有业主质疑自管已经变味。
 

 

 

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难题:先移交还是先开业主大会

 

 

在第二届业委会到期后,第三届业委会选举票数不达标,未能选出第三届业委会。同时,小区申请临时物管公司接管的业主人数没有达到20%,也未成行。最终,社区在街道办的指导下,暂时代行业委会职责,但连续三次接管都遇阻

 

目前,黄先生带领新阳资产公司继续在小区“自管”。他希望先召开业主大会,如果多数业主支持交接给社区,他们才愿意交接。但是街道办的指导意见是先由社区代行业委会职责,再召开业主大会,问题就卡在这里。
 

 

中兴社区相关负责人告诉记者,该小区最大的问题在于第二届业委会和新阳资产公司不愿放手。在第三届业委会筹备期间,第二届业委会两名主要成员因学历造假,资格被取消。随后,业主群里就出现了各种说法,包括对社区书记个人的指责。另外,社区要求候选人制作资料让业主扫码查看,结果只有7人提交。不少业主认为,如果继续由新阳资产公司管理,业主的真实意见很难表达出来。该负责人称,小区矛盾在不断升级,投诉的业主与日俱增,“在街道办指导下,综合主管部门意见,要求社区代行业委会职责,我们才不得不介入”。

 

 

03
 
 
 
解题:原自管执行人是否仍有管理权

 

 

对于新阳国际小区未来该如何走,自治区政府法律顾问、广西民族大学法学院副教授蒋鸣湄给出了她的建议。↓

 

广大业主应先判断原管理模式到底是怎样的,进而判断原自管执行人或物业服务机构权利义务状态,即过去是否合法、现在是否仍有管理权。可从街道办事处是否有报备的小区自管方案、业主委员会代表业主大会与资产管理公司所签合同是物业服务合同还是托管合同,以及物业费缴费账户(是否是业主大会指定的公共自管账户)上进行判断。如果前期是合法的,街道办事处应暂时稳定目前管理方式与组织结构;如果是非法的,而小区又面临失管状态,可以由居委会依社区自治职能代行维持一段时间的小区基本生活秩序。

 

无论是前者还是后者,产生费用均可按民法上的无因管理法律关系处理,从将来的小区公共收益中支付。同时,街道办事处应再次及时组织20%业主同意先采取应急物业服务模式,度过最长6个月的过渡期。或者,直接召集业主大会,重申或变更小区物业管理方式、选举自管执行人或物业服务机构。然后,原自管执行人或物业服务机构向新自管执行人或物业服务机构进行物业查验交接。

 

 

 

 

来源丨南国早报记者 李俭芹 文/图
值班编委丨陆月玲
值班主编丨黄秀宁
值班编辑 |李靖云

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