去年底，龙岗东滨江板块开仓放粮，同天一口气出让了4幅地块，十分热闹。
目前，4个项目都有了一些进展：1盘动作较快，已入市销售，其他3盘也开放了营销中心蓄客，距离面市也就个把月时间。
想必大家都还记得，去年12月9日，龙岗江湾路东面地块在土拍市场迎来爆发，同一天出让4幅地块，战况激烈。
土拍开场不到8分钟，GC2020-119就被金科、广西德联易居联合拿下，快速结束战斗，项目案名为金悦湾。
GC2020-116地块经过2个小时316轮报价，由北投地产斩获，案名为北投东境。
GC2020-117地块非常抢手，竞拍时长达4个小时，经过343轮报价，由建发拿下，案名建发和鸣。
GC2020-118地块是这场土拍的重头戏，争夺战长达6个小时，308轮报价，最终被荣和拿下，案名荣和观江墅。
▲4个项目大致位置
很明显，4个项目大致位于江湾路上，而且相距不远。
▲江湾路（拍摄：赵翔）
该项目地块原本是一大块高耸的土方，目前土方已平整。
工地一侧有2栋楼进度很快，旁边地块也打好了地基，但还有一部分仍裸露着黄土。
▲金悦湾工地现场（拍摄：赵翔）
工地外围的营销宣传牌上，印着卖点字样，“新屋种” 概念让人很是好奇。
▲金悦湾营销宣传牌
需要注意的是，金悦湾沿用金科博翠天宸的售楼部，比较好找。
▲金悦湾售楼部（拍摄：赵翔）
售楼部已对外开放，工地内有2栋楼已建到3-4层左右，但大部分地块还是平地。
▲北投东境工地（拍摄：赵翔）
东境的背后是建发和鸣，已于8月28日开放售楼部及园林展示区，大门设在和合路。
和鸣工程进度不慢，从航拍图看，已有三栋楼出地面，较快的目测建到了5-6层。
继续往东走约2.7公里，是荣和观江墅，该项目早在7月3日就开放了营销中心。
观江墅进度也很快，前排的几栋低层楼体轮廓清晰，其中1栋已完整呈现，后排的2栋高层也建到了5-6层。
工地围挡的海报上，还打出了“9字头”广告吸人眼球，有点噱头。
▲荣和观江墅工地围挡
不过，各家的售楼部内都很冷清，来看房的人不多，也可能是因为工作日的原因。
从土拍的激烈程度多少可以看出，这几个项目所处地段对房企吸引力不小。
交通上，周边路网密集，有龙岗大道、五象大道、新邕路、江湾路等主干道。
还有龙岗大桥及规划中的仙合大桥，跨邕江连接青秀区。
▲龙岗大桥（拍摄：赵翔）
遗憾的是，地铁4号线虽经过龙岗，但五象火车站-龙岗站路段还未开通，而且距离4个盘都在2公里以上。
学校方面，周边有邕宁区第二小学、规划中的龙岗商务区中学（民族中学龙华东校区）等，教育资源丰富，基本能够就近入学。
▲邕宁区第二小学（拍摄：赵翔）
商业方面，最近的商业体是威宁·龙岗东邻家广场，稍远一些的还有宝能城市广场、合景天峻广场等。
▲宝能城市广场
景观资源优质很加分，4个盘临近邕江，2公里范围内有龟山滨江公园，居住舒适度高。
▲江湾路（拍摄：赵翔）
不过，4个盘与邕江的距离不一，只有北投东境、荣和观江墅是妥妥的一线江景盘。
金悦湾前排是小学（规划），好在一般学校的楼层不高，对看江景观视野影响不大。
周边已交付入住的楼盘不多，附近大多楼盘仍在建设，人气、居住氛围有待提升。
▲周边实景（拍摄：赵翔）
如金科·博翠天宸、世茂·金科·博翠江山、万科公望、彰泰江景湾等，主力价格1.2万-1.5万/㎡，可看江的房源单价能达到1.6万-1.7万/㎡左右。
项目承袭建发·央玺的王府中式，规划打造8栋板式高层，总户数约1184户，容积率3.0。
户型为建面约78-115㎡，毛坯交付。虽不是一线江景盘，但个别楼栋较高层房源能看江。
▲建发·和鸣（拍摄：赵翔）
社区内部规划有中式园林、全龄社区、“鲤享荟”泛会所、环形跑道等设施。
园林的打造是建发的一大王牌，和鸣的园林呈现效果如何？
8月28日，项目园林开放，实景一如既往地让人眼前一亮。叠石、理水、照壁、林木等姑苏园林景观元素的组合，让人仿佛置身仙境。
▲建发和鸣园林实景
但项目地块不够方正，形似数字“7”，受地形限制导致楼栋布局较为紧密，个别楼栋楼间距仅10余米，影响采光。
价格方面，置业顾问透露，预计在1.1万-1.2万元/㎡左右，目前产品在预约中，首期将推出7#、8#楼。
建发对楼盘品质的管控比较严格，已在南宁开发有9个盘，以往的销售成绩还不错，品牌溢价率高。
北投东境占地约135.82亩，是4个新盘中体量最大的，有一线瞰江优势。
项目采用高低配的组合方式，规划有6栋合院、25栋洋房、小高层，总户数1615户，容积率2.5，居住舒适度不差。
户型面积在99-288㎡之间，毛坯交付，定位较高端。
项目售楼部很亮眼，打造了旋转雕塑、空中江景花园、龙鳞步梯等场景，有“东篱”那味儿了。
▲北投东境售楼部（拍摄：赵翔）
置业顾问介绍，售楼部在交房之后将作为会所继续使用。
值得一提的是，项目为南宁少见的公建化外立面，采用大面积玻璃幕墙，采光、看江视野条件很好。
建筑造型采用弧形处理，搭配金属质感的横向线条，米白色面板上下以玫瑰金包边，质感MAX，在江湾路一带楼盘中，辨识度很高。
▲北投东境效果图
楼栋顶层则采用退台式设计，阳台、露台的采光更好，整体建筑也更富有层次感，还做到了同一栋楼21个户型。
另外，园林据说是按照现代简约的安缦风设计，逼格很高。
项目价格预计1.1万元/㎡起，低楼层价格还能再优惠一些，目前1#、2#楼已取得预售证，首期将推高层产品。
荣和观江墅也是荣和在龙岗的首个项目，占地约77亩，规划了29栋楼，配建1所公立幼儿园。
光看案名，就能大概猜到项目打造有别墅产品，而且还有看江优势。
▲荣和观江墅（拍摄：赵翔）
除了别墅，还打造有洋房、高层产品，楼栋排布前低后高，保证了大部分房源拥有较好的江景视野。
户型区间为约75-230㎡，跨度较大，均为毛坯交付。
户型高赠率是项目一大亮点，如75㎡户型做了2+1房，赠送了长约6米的绿化阳台+约3米的主卧飘窗，赠送率约18%。
▲约75㎡户型图
约143㎡户型，4房设计，赠送了长约8.8米南向看江大阳台+4个飘窗，赠送面积约23-33㎡。
▲约143㎡户型图
据置业顾问介绍，首推28#楼约75-99㎡高层，价格9700-1.1万元/㎡，这也是江湾路沿线少有的9字头的项目。
金悦湾占地约30亩，体量较小，容积率2.5，总户数437户。
项目规划了3栋高层、4栋洋房，高层户型约89-119㎡，1梯5户；洋房户型约128-132㎡，1梯2户。
▲金悦湾项目现场（拍摄：赵翔）
户型亮点不少，如89、96㎡两个户型，均是4开间朝邕江，做到观江面最大化。
置业顾问介绍，洋房底层边套、中间套赠送前庭后院，面积与底层套内面积差不多大，性价比高。
▲洋房底层边套户型
该项目早在6月12日就开放了营销中心，目前在售1号楼高层、8号楼洋房，价格1.05万-1.3万元/㎡。
不难看出，金悦湾的策略是抢先一波入市，能够争取更多客户。
但从销售公示平台看，去化情况似乎不太乐观（可能存在备案延迟的情况）。
▲销售公示平台截图
4个盘看下来不难发现，各家都走出了差异化路子，各有所长。
通常，9月是楼市销售旺季，也被称为“金九”，房企推盘节奏加快。
目前，金悦湾1#、8#号楼已获证销售，北投东境1#、2#号楼也拿到了预售证。
而建发和鸣、荣和观江墅尚未获证，但也都释放了销售信息，进入蓄客阶段。
这4个新盘虽然底子不错，但其所在的龙岗板块在南宁板块竞争中不大占优势，配套兑现速度缓慢，想要突围得拿出点真功夫来。
南宁塔落址龙岗后，周边配套设施也会相继跟上，或许会让板块有所起色。
如果购房者看好龙岗的未来，趁着还有一定的价格洼地，可以考虑这4个盘。
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