楼市又来了一波利好，能不能再赌一把？
自从各大房开患上“分销癌”后，楼盘策划水平跌得比销量还猛！
以前只要市场清凉，一些房开的策划鬼才都会弄上几幅饶有趣味和内涵的海报。例如（低胸美女）“再低就不可能了”、“房价只是在做俯卧撑”……让人莞尔一笑。
如今卖房，都是硬桥硬马，很多楼盘的佣金都放到四五万一套，却依然难激起大家兴致。
这佣金，大V君也不能免俗心花怒放。做分销的朋友也劝大V君，来一套吧，史上第6次“抄底”买房机会到了。
敢情，分销人员也进化到“经济学家”水平？深邃的目光穿越迷雾笼罩的未来，再返回带大V君发财？
不料，这第6次“抄底买房”概念，从2020年开始就有版本流传，如今是2021年版了。
大V君冷笑，如果去年听你说，我就抄在半山腰了，是贫穷让我避免极大损失。
首先我们要清楚什么是“底”，才能讨论如何“抄底”。
楼市的“底”在哪里？很多人像黎明一样深情传唱:今夜你会不会来？
楼市有多凉？隔着屏幕看朋友圈都打冷颤。
克而瑞数据显示，2021年“十一”期间，60个重点监测城市商品住宅累计成交187万平方米，同比下降43%，与2019年同期相比，降幅也达到33%，惨淡行情可见一斑。
表：2021年十一假期60个重点监测城市
商品住宅成交面积及其变化（单位：万平方米）
南宁的市场需求也有点惨淡。分享几个今年震撼大V君的南宁楼市真实事件：
事件一，五象南某楼盘亮出终极绝招，2022年底就能交付的准现房，之前每平卖9000元，现在只要6500元起，首付4万左右并且不是首付分期。好家伙，这优惠幅度，菜市场都比不过，前期业主亏了几十万。
事件二，还有的盘在“大放血”了。某五象的楼盘，通过首付返现补贴，降低购房门槛，返完后首付只需2万起，更要紧的是成交还赠送45年的物业费。
此外，不少楼盘还变相降价，买毛坯送装修、送车位、送物业费等，甚至有开发商以送月供的手段以价换量。
看南宁整个房地产市场，你会发现割肉求存的盘出现不少。为了卖房，手段要多刺激有多刺激。
再看2021年7-9月南宁商品住宅供应面积165.97万㎡，环比下降29.76%，同比下降55.32%；成交面积121.60万㎡，环比下降27.42%，同比下降50.84%。购买力呈疲软状态。
最后看近期的土拍市场，一个月多，南宁已终止出让6幅地块，有些开发商对后市预判貌似不再乐观。
在南宁市区，已经有补贴后实际价格“7“字头的楼盘出现。算地价和建安成本，卖一套房亏一套。
可是如果全烂在手中，亏大了！
朋友圈流传的就是下面这张图。声称从1998年房改至今，南宁楼市共历经了5轮楼市“抄底”好时机。
第一轮：2003年非典
受非典的影响，为了经济复苏，中央首次提出“房地产业是国民经济的支柱产业”。加大对房企的信贷支持力度，降低购房者的首付比例。“温州炒房团”出现，游走全国多个热门城市，楼市狂飙突进。
第二轮：2008年金融危机
受金融危机影响，这一年飙涨房价突然下滑，楼市遇冷。为了刺激楼市拉动经济，国十三条出台，放宽二条购房政策，提供贷款利率7折优惠，最低首付下调为20%，契税下调到1%。2008年10月中旬，国家4亿元计划出炉，地产商走货出量，楼市再现小阳春。
第三轮：2011年楼市低迷
这一年年初，各地发布限购令，楼市处于低迷态势，多家房企降价促销。到了年底，央行全面下调存款准备金率，南京合肥等城市恢复公积金最高可贷额度，放松楼市稳经济，房价进入飞速增长期。
第四轮：2014年地产寒冬
这一年频出销量持续下滑等新闻，“930政策”出台，各地陆续松绑限购限贷。南宁宣布从2014年10月1日起，全面取消限购令，贷款还清，第2套贷款算首套，并且可申请异地提取公积金。再加上国家降息降准，调整公积金等政策，年末全国房价已翻一番。
第五轮：2016年去库存
房地产开始进入一城一策“去库存”。国家调整了首付比例，公积金贷款，限购等策略，引导房产消费，中国楼市进入狂飙期。
不看广告，看疗效。过去，只要你买房，基本都是躺赚。楼市在一轮低迷后都打鸡血般涨起。
那这一次呢？2021年第6轮楼市“抄底”好时机真来了？
分析楼市的“底”，有很多影响因素。除了金融、信贷政策外，还有地方政府的“一城一策”，还有楼市的库存、国际的加息或降息周期……
从政策面去回顾这5轮“抄底”时期，我们不难发现，与房地产调控相关的政策无非就三个：信贷政策、货币政策、购买政策。
信贷政策，指中央给到银行的开发贷；购房者的个人房贷、首付等购买条件。
货币政策，简单说就是加息或降息；提准和降准。
购买政策，主要是指地方政府为稳定和促进房地产健康发展，所实施的契税、公积金和人才房等。
那么2021年的三大政策与前5轮“抄底”时期的三大政策，都有哪些？有何相似之处？大V君整理了部分信息，请看下表。
图 | 6轮楼市“抄底”时期政策分析
可以看出，信贷政策和货币政策由中央主导，购买政策由地方政府主导。“燃鹅”，真正能对楼市发生根本性影响的，是中央的信贷和货币政策。
“一城一策”的地方鼓励买房措施，作用有限。
值得玩味的是，中央的信贷政策，开始有点点放松迹象。南宁近期有银行最高一周可以放款。已有部分银行信贷出现了松动的迹象。
图 | 各大行的最新新房放贷情况（来源：扒房）
主流媒体，也有个人房贷甚至开发贷松动的消息。
还有，2021年哈尔滨等地方“救市政策”并没有被立即叫停，这与以往形成鲜明对比。
即便信贷政策有了些许松动，但对楼市起决定性影响作用的降息政策（货币政策），从目前看并没有实施的可能性。期望银根松动，流动性泛滥推高房价无疑是痴人呓语。
综上，楼市开始“探底”，但仍难说有影响“见底”的政策到来。这要熬到12月，才有可能从中央政治局会议中看到实质性的市场政策表述。
写到这里，大V君又回想起了抓住前5轮好时机的一些人和事。
2008年，大V君的一位同学老谭和她的女朋友，就趁着第二轮的机遇上车了荣和大地和荣和山水绿城。
2009年8月8日，凤岭北荣和大地首期开盘，买时均价未超5000元/㎡，半年后，商务区几乎所有楼盘均价破万。就连位于兴宁的荣和山水绿城也涨了不少。
图丨2009年8月8日荣和大地首开
虽然在他们都在体制里面工资只有四五千块钱，比同一批出来的很多同学都不高，但得益于这两套房，两人生活过得很滋润。
老谭和女朋友结婚后，没过几年把荣和山水绿城卖掉了，一套房转手净赚几十万，睡觉都笑醒。
如今住在荣和公园大地，又是富人区生活品质很高，曾经的一千多的房贷对他来说现在基本没有任何压力。
忍不住感慨，历史上的这5轮豪赌，押对一次就真的开挂了。
图 | 购房者看房图
如今，南宁楼市已经在“探底”，这一次，该不该买房？该不该投资？除了需要前瞻性判断信贷政策和货币政策变化应时而动。也要看到虽然不知道何时“触底”，但南宁一些楼盘有“地板价”房源出现，机遇难得。
比如，阳光城、大唐、万科等旗下多盘，均有不同程度的价格优惠。
檀映滨江·天境推出特惠房源，价格9折起，首款6万起。万科金域国际，推出特惠房源，优惠价10XXX元/㎡起。大唐新希望臻园加推1号二单元新品，价格为13588元/㎡起。建发央玺一期的准现房，优惠价1.9万元/㎡。
还有大唐臻观推出3周年庆5重优惠， 首付分期2年免息，首款26万元起；部分房源成功认购送奢装人防车位1个等。
图 | 部分楼盘打出优惠海报
再降也不会降多少了，地价成本高，建材价格又接连上升，对于一些已经在“割肉”的楼盘来说，价格很难再挤出空间了。
如今未来市场不确定，开发商现金流压力大，接下来3个月，开发商的业绩压力集中爆发，相当于突然打开一扇机遇“窗口”。机遇可能稍纵即逝。
有些楼盘主打“不降价”，比如北投、建发等旗下楼盘。在市场艰难的今天，反而侧面证明其资金实力雄厚，楼盘品质有保障，且不用担心碰到烂尾等问题，趁着市场低潮入手，还能好好挑楼层、朝向。
还有新盘，首期开盘为了冲业绩，往往拿出最大力度的优惠，也可以考虑。比如建发·五象和悦软硬全装交付，户型很惊艳，预计近期首开。建发·和鸣8188元/㎡起，首期6.3万起，目前正在认筹。
还有投资，不是不能买，而是如何买对，关键还是要看板块+配套+楼盘够不够“硬核”。
再次提醒，买房之前，记得查查房企资金情况，三条红线有没有全踩。
转载自：广西地产大V
