群众租购住房指导手册 | 购买住房篇（95-100）

95.因购买住房签订房地产经纪服务合同的，签订服务合同时需要注意哪些事项？

因购买住房，签订房地产经纪服务合同的，要注意以下事项：

一是要求房地产经纪机构出示营业执照和备案证明，确保是正规房地产经纪机构。二是了解房地产经纪服务流程，服务收费标准、支付方式、支付时点以及房地产经纪机构是否同时为“二手房”买卖双方提供经纪服务。三是明确房地产经纪机构的服务内容，如要求房地产经纪机构和经纪人员告知拟购住房的市场参考价格，“二手房”买卖的一般程序及可能存在的风险，“二手房”买卖涉及的税费，提供房地产市场相关政策和市场趋势预判等咨询服务等。四是逐条仔细阅读合同内容，有疑问的内容，要求房地产经纪人员进行解释；不予认可的内容，可提出修改意见进行协商。

96.房地产经纪服务的内容有哪些？

房地产经纪服务分为基础房地产经纪服务和代办服务。基础房地产经纪服务内容一般包括提供交易信息；提供交易流程、交易风险、市场行情和交易政策咨询；实地查看和权属调查；发布信息及进行广告宣传；协助议价、交易撮合、代拟房屋交易合同；协助交验房屋等。代办服务房地产经纪服务包括代办抵押贷款、代办税费缴纳、代办不动产登记等。

97.中介费收取国家有标准规定吗？可以打折吗？

中介费是房地产经纪机构向委托人（如买房人、卖房人；承租人、出租人）收取的佣金。除佣金外，如买卖、租赁当事人委托房地产经纪机构代办不动产登记等事项的，需要支付代办服务费。房地产经纪机构，也有将代办费纳入佣金，不再单独收取代办费的。因此，在房地产经纪服务合同中需要明确中介费具体包含哪些服务，是否包括代办事项，如包括代办事项，应明确代办事项的名称和内容。

中介费收取目前实行市场调节价，具体收费由房地产经纪机构与委托人协商确定。同时，房地产经纪服务实行明码标价制度，房地产经纪机构应当在经营场所醒目位置标明服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。部分房地产经纪机构会在公示的服务收费标准基础上，给予委托人不同程度的打折优惠。

98.支付佣金后，房地产经纪人员不积极提供服务怎么办？

支付佣金后，如遇到房地产经纪人员不提供经纪服务的情况，可以与房地产经纪机构进行沟通，要求其更换房地产经纪服务人员；如合同对经纪服务内容有明确约定，可以根据合同约定督促房地产经纪机构提供经纪服务，必要时还可诉诸法律途径解决。

为避免佣金支付后，房地产经纪人员怠于提供服务的情况发生，建议采取分段支付佣金的方式，并在房地产经纪服务合同中明确应当提供的经纪服务内容和服务标准。此外，一些城市房地产经纪行业协会开展了对房地产经纪机构和经纪人员的评价，委托人可以对房地产经纪机构、经纪人员的服务质量如实进行评价。

99.房地产经纪人员告诉我“不要选择资金监管”更方便对吗？

不对，且不选择资金监管风险非常大。

为避免交易资金风险，保障交易安全，部分城市建立了新房、二手房交易资金监管制度。买房人与卖房人签订房屋买卖合同后，购房资金存入交易资金监管账户，房地产经纪机构、卖房人均不能挪用，待所购住房转移到买房人名下后，购房资金再直接划转给卖房人。如所购住房不能转移到买房人名下，购房资金将划转回买房人。这样就保障了交易资金安全。另外，在未建立资金交易监管的城市，部分房地产经纪机构也有要求客户通过第三方平台进行交易资金监管或托管。但对非政府指定的交易资金监管平台，要核验其是否具有相应的金融资质，避免不良经纪机构以资金监管为由，骗取、挪用交易资金。

买房人如擅自将购房款交给房地产经纪机构或者卖房人都存在风险。实践中出现过房地产经纪机构、出卖人收取买房人购房资金后擅自挪用，甚至卷款潜逃的情况；也出现过住房买卖过程中，在未完成住房所有权转移登记前，住房被法院查封导致房屋买卖中断，而购房资金已被卖房人使用无法退还的情况，给买房人造成损失。

所以，买房人应选择交易资金监管，没有建立资金监管的城市，可以选择银行托管，不要贪图所谓的“方便”，给自己造成风险。