南宁市住宅前期物业服务收费方案
（征求意见稿）起草说明
为加强我市住宅物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，营造和谐的居住环境，根据自治区发展改革委、住建厅联合印发的《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》要求，我市需重新制定住宅前期物业服务收费标准。市发展改革委在广泛调研并依法成本监审（调查）的基础上，起草了《南宁市住宅前期物业服务收费方案》（征求意见稿）。现将有关情况说明如下：
一、重新制定住宅前期物业服务收费标准的背景
根据《广西壮族自治区定价目录》规定，我市普通住宅小区物业服务收费历经政府定价管理转为实行市场调节价再到重新纳入政府定价管理模式。2015年12月1日之前，我市普通住宅小区实行政府定价管理。2015年12月1日之后，《广西壮族自治区定价目录》将普通住宅前期物业管理服务收费剔除出定价范围，仅保留公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房的前期物业管理服务收费标准实行政府定价。2018年4月1日，《广西壮族自治区定价目录》将普通住宅前期物业管理服务收费重新纳入政府定价范围。
为做好制定新的物业服务收费政策指导工作，自治区发展改革委和自治区住建厅分别于2018年11月、2019年12月、2020年2月联合下发了《广西壮族自治区物价局 广西壮族自治区住房和城乡建设厅关于印发〈广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见〉的通知》（桂价格〔2018〕108号）、《自治区住房城乡建设厅 发展改革委关于印发〈广西普通住宅小区前期物业服务等级指导标准（试行）〉的通知》（桂建发〔2019〕16号）以及《广西壮族自治区发展和改革委员会 广西壮族自治区住房和城乡建设厅关于明确住宅物业服务收费有关问题的通知》（桂发改价格〔2020〕192号），明确了重新纳入政府指导价的物业服务收费的定价范围、收费项目、成本构成以及调整物业服务收费等具体管理规定。
其中，物业服务收费的定价范围、收费项目、成本构成均发生了变化：自治区将物业服务分为五个等级，收费项目由原来六项调整为九项，实行政府定价的有四项；
新拟定的住宅物业服务费政府指导价标准包含物业共用部位维护、共用设施设备的日常运行费用、维护费用及公众责任保险费用，不含电梯运行费用及二次供水加压费用。而2009年的政府指导价标准包含电梯运行费，不包含公共能耗费用。我市原政府指导价的定价项目与范围已与新政策不相适应。
二、制定的政策依据
（一）《广西壮族自治区物业管理条例》第五十一条：前期物业费按照不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。政府指导价由设区的市、县级人民政府发展改革主管部门会同同级人民政府住房城乡建设主管部门，根据物业类型、物业服务等级、服务成本和物价指数变动等情况，分类制定相应的基准价和浮动幅度，每三年调整一次并向社会公布。
（二）《广西壮族自治区发展和改革委员会关于印发〈广西壮族自治区定价目录〉的通知》（桂发改收费规〔2021〕1224号）：辖区内保障性住房、房改房、老旧住宅小区和普通住宅小区前期物业管理服务收费标准纳入政府定价管理。
（三）《广西壮族自治区物价局 广西壮族自治区住房和城乡建设厅关于印发〈广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见〉的通知》（桂价格〔2018〕108号）：保障性住房（含公共租赁住房、经济适用房、限价商品住房、廉租房、政策性租赁房）、房改房、老旧住宅小区物业管理服务收费、普通住宅小区前期物业（业主大会成立之前）管理服务收费以及住宅小区停车收费实行政府指导价。其它类型物业及成立业主大会之后的普通住宅小区、保障性住房小区、房改房小区、老旧住宅小区的物业服务收费及停车服务收费实行市场调节价。
（四）《广西壮族自治区发展和改革委员会 广西壮族自治区住房和城乡建设厅关于明确住宅物业服务收费有关问题的通知》（桂发改价格〔2020〕192号）：对应《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》第五条所列的收费项目为:住宅物业服务费、车辆停放服务费、车位（库）物业服务费、车位（库）租赁费。其余所列收费项目实行市场调节价。
（五）《南宁市人民政府关于印发南宁市车辆停放服务收费管理办法的通知》（南府规〔2017〕28号）第十一条:实行政府定价的非机动车停放服务收费分为车辆停放服务费和车辆停放保管服务费。住宅小区内，物业服务企业为车主提供非机动车辆停放场地，可收取车辆停放服务费；车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业、停车服务企业另行约定后可收取车辆停放保管服务费。
三、调整的主要内容
（一）定价范围。政府定价范围由公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房的前期物业服务收费调整为保障性住房（含公共租赁住房、经济适用房、限价商品住房、廉租房、政策性租赁房）、房改房、老旧住宅小区、普通住宅小区等前期物业（业主大会成立之前）服务收费。
（二）收费项目。收费项目由住宅物业服务费、车位（库）物业服务费、车辆停放服务费、车位（库）租赁费、装修垃圾清运费、出入证（卡）制作工本费等六项收费调整为住宅物业服务费、车位（库）物业服务费、车辆停放服务费、车位（库）租赁费、装修垃圾清运费、出入证（卡）制作工本费、电梯运行费、消防设施运行费、二次供水加压费等九项收费。
其中住宅物业服务费、车位（库）物业服务费、车辆停放服务费以及车位（库）租赁费四项收费实行政府指导价，其余收费项目实行市场调节价。
与2015年之前实行政府定价的项目相比较，装修垃圾清运费、电梯运行费、出入证（卡）制作工本费不再实行政府定价，新增的消防设施运行费、二次供水加压费由物业服务企业根据小区实际据实分摊。
（三）住宅物业服务费成本。桂价格〔2018〕108号文规定：住宅物业服务费构成包括物业服务成本、法定税金和合理利润。
其中明确住宅物业服务成本物业共用部位维护、共用设施设备的日常运行费用、维护费用及公众责任保险费用（含共用设施设备运行以及公共性服务所产生的物品、水、电等费用，如灭四害的药品、路灯用电、消防及绿化用水等公摊水电费，不含电梯运行费用及二次供水加压费用）。
（四）停车收费。我市现行住宅小区停车收费政策自2014年执行以来，在规范住宅小区停车收费秩序、维护业主合法利益和促进车辆合理有序停放等方面发挥了积极作用。随着经济社会的不断发展、汽车保有量的快速增长，小区“停车难、车难停”的现象普遍存在，由于停车位不足引起擦碰事故、抢车位、占道停车现象严重，小区道路拥挤不堪，给业主出行带来极大不便。
同时，近年来，劳动力成本持续刚性增加、物价不断上涨，物业服务企业人工支出和管理维护成本不断增长，现行政策已存在着一些明显不适应住宅小区管理的新形势问题，需要及时进行优化调整：
一是室外公共车位收费标准过低。大量外来车辆进入小区停放，小区业主优先停放权益得不到有效保障，加剧老旧小区停车难；
二是产权车位租金价格偏低。多年未调整产权车位租金价格致使产权车位建设成本得不到合理弥补，停车资源未得到有效释放；
三是计费方式不尽科学合理，对于停车月票实行基准价及浮动幅度管理在实际管理过程中指导作用不明显，车位物业服务费按面积计费与我市物业服务合同中约定普遍采用按车位数量计费的实际也不相符。
为此，拟对我市住宅机动车停车收费标准进行适当调整，并优化停车收费计费方式，车位物业服务费实行按车位数量计收，人防车位、立体停车位执行车位租赁费收费标准。
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