最近3个月，全国的楼市刺激政策纷至沓来，金融端、各地因城施策端，几乎把能用上的刺激政策都用了个遍。4月楼市政策已经从三四线城市扩散到了能级较高的城市，比如苏州、南京和上海的局部。可谓是楼市利好信号非常明显。
南宁同样如此，相继发布了降低二套首付至30%、购房补契税、公积金加码、贷款利率下调等等政策，力度不可谓不大。
这么一轮“抡大刀”似的筑底刺激下来，南宁楼市怎么样了？未来南宁楼市怎么走？
最近，我们与在南宁发展的国企、全国前五强上市房企、民营企业等5家代表性房企的董事长、总经理和老板聊了聊，他们是怎么样看楼市的？
南宁楼市吹着“冬天的龙卷风”
不得不说，南宁楼市各项政策加码不同程度的传导到了楼市，整个3月楼市人气有了肉眼可见的上涨。
但是，南宁楼市始终没能有大层面的转变。而且到了四月份升温的速度反而刹了车。
广西某民营企业的老总表示，“进入4月第一周的人气比一季度差。”这家企业旗下在广西目前有十几个楼盘同步在售。
最近跟一个房地产中介的朋友聊天，他很不解的说，南宁政策基本上亮了大部分底牌了，但是3月底开始，观望情绪反而比2月底3月初还浓。“4月到现在还没开张。”
一名地产公司的董事长看着广西在售的10多个楼盘成交数据表示，现在的南宁楼市还是“冬天的龙卷风，寒风刺骨”。
“现在地产行情还不是十分明朗，可能要到下半年再看看”，一广西本土房企的BOSS认为，“现在只能说政策吹暖风，春风还没吹到。”
当然，这不是南宁一个城市的情况，全国楼市依然如此。
最近经济学家任泽平发表了对当前房地产形势的看法和建议。他认为：当前房地产形势不景气程度超过2008年，为过去20年之最。自2021年5月以来，房地产迅速进入“寒冬”，至今已接近一年，今年的“小阳春”没有到来，还在下滑。
一家央企老总告诉花儿街，“我们3月份，在长三角部分经济发达、人口净流入的大城市已经出现了成交量增长的态势，行情开始发酵，但是南宁的市场仍然没有启动。”
政策的橄榄枝已经伸得这么长这么低了，南宁楼市为何还没暖？
谁阻碍了楼市回暖？
在经济下行压力加大、疫情持续、预期降低、信心不足的情况下，楼市回暖变得更为复杂了。
“整个国家和地方层面出台了很多刺激政策，正常的话一线城市就应该开始反应了，最起码楼市稳住了，成交量也该上来了。但疫情的突然叠加爆发，让政策的影响力都发挥不出来，‘北上广深’等标杆城市都没能有效果，二、三线城市肯定也不会有成果。”
一名总部在深圳、项目在南宁的地产公司老总表示，中国楼市的行情，一般都是“大哥带小弟”，就是一线或新一线城市带头启动，经过大约半年周期，轮动传导到二线城市。如今大哥上海、深圳都“为情所困”，小弟们不可能有机会。
今天看到最新的消息是，上海本土感染者超过了25万人，而广州也在4月9日拉响了疫情的警报。上海、广州，加上此前的深圳以及香港，可以说，中国最重要的金融中心、贸易中心、航运中心、先进制造业中心都在经历、或者刚刚经历过大考。
如果疫情没完没了，无疑将对全国稳增长构成极大的压力，收入降低，信心难以回归，楼市也难以启动回暖行情。
我有个渠道的朋友说，他有个崇左的客户2个月前就计划上南宁买房了，但因为疫情，迟迟不能出来。
同时，价格的下行也造成了浓厚的观望心理。一名全国TOP级房企老总表示，项目看房的客户从3月起开始增多，但临门一脚总想“再等等”，购房者很多是买涨不买跌。
随着南宁的楼市刺激政策密集出台，部分购房者陷入了“政策等待期”。比如南宁市直公积金住房贷款的最高额度将提至80万元，6月1日起执行，导致有一批人在等政策的靴子真正落地。还有一批人，等待更猛的政策。
最后，部分房企因为暴雷、延期、甚至面临烂尾等，让行业一定程度陷入“信任危机”。
一名地产老总说，现在开发商的信任度被几个“猪队友”拖垮了，“某大们不仅是一个房企而是一种现象”。不少购房者怕买了交付不了，进而影响对房地产行业的信心。“但行业洗牌未尝不是好事，经历过阵痛期房地产会更健康。”
所以，结合当前的经济环境、疫情突袭及信心的未回归，前所未有的“叠加效应“，让楼市刺激政策是小雨难解久旱，小药难治重症，不能在短时间内将整个市场“抛上半空”。
南宁楼市何时回暖？
那么，接下来的南宁楼市会怎么发展？几位老总的观点比较一致，即短期内，南宁楼市不会有大起色。但是楼市的需求还在，回暖不是问题，时间才是问题。
一名全国前五的上市房南宁公司的老总认为，“市场正在见底，剩下就是信心问题。现在的南宁降利率、降首付、提高了公积金、教职员工补贴契税等等，这一系列连贯性的利好动作，看似目前南宁市场反应都不是特别大，但是时间长了以后，就会显现出来。”
广西某本土国企老总认为，“下半年市场会有一些变化，应该会向好的方向发展。但不会回到很热阶段，那个时代一去不复返。”他认为，现在开始，更考验开发商的管理能力和对市场的判断力。“接下来我认为应该是房企的保本微利时代。”
“回暖是大概率事件，毕竟需要房地产带动经济复苏。”来自深圳的某房企老总认为，短期内回暖与否要看疫情的走向。
但他认为，看楼市不能着眼于当下，要看长期，南宁和广西具有东盟的地缘优势，未来发展可期。基于此，未来的南宁楼市还会出现小周期。目前，其公司位于南宁的项目已经全面开工，边建边等机会。
广西某本土房企的一名老总认为，“下半年或许会有一些转机”，一来需求端还有突破口。政策利好会进一步释放，让原本就存在的、压抑了一年的购房需求被进一步刺激出来。二来，房子的金融属性和部分投资属性还在。你放眼股市、基金等投资渠道，最近股民和基民都很受伤，很多人还是想把钱放在实物的房子上。
总结5位不同类型的房企老总来看，南宁楼市的需求依然存在，预测下半年或者明年上半年会有一波较大的购买力释放。前提是，疫情得到有效控制，楼市刺激政策继续宽松利好购房者。
至于南宁楼市何时回暖？可以肯定的是，南宁楼市一定会回暖，但回暖的时间不好说，因为疫情的不确定性。在这里需要划重点的是，购房者要调整的心态是，哪怕楼市再“回暖”，也不会再有高峰期的“热”，而是进入理性的平稳期。
我们认为，可以把一线城市和新一线城市的楼市行情作为一个观察切口。一般而言，带头城市行情启动半年后，二线城市会跟着走。南宁作为弱二线城市，时间可能滞后，但是会有一波小爆发，但成交价格和成交量很难回到过去。
购房者能买房吗？
购房者现在能买房吗？我们认为，要看个人情况和需求。
从目前全国和南宁本地出台的政策力度来看，已经超过了金融危机之后的2009年和2015年的力度。但不排除往后在银行端、利率端口及二手房交易端还有更大突破。
价格方面，一名开发商的营销总监表示，“现在价格基本放到底，只要进门都好谈，但需要警惕那些年中需要还债保命的暴雷房企的低价促销，有可能还会有更大促销。今年6月30日是一个很关键的节点，看谁能熬过去”。
我们的观点是，只要你有刚需和改善的需求，选对房企，就可以买，而且今年是一个可以慢慢挑选的年份。
转载自：
楼市花儿街
