【房地产事】大拆大建时代彻底变了！住建部发文：严格控制大规模拆除

曾经，一些开发商在拆迁过程中收获不少钱财，如今，时代彻底变了！

住建部发布了一项重要文件，在《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，对城市更新行动围绕三大方面，制定了11项细则，虽然还只处于征求意见阶段，并非正式发布版本，但能感受到国家大力整治拆迁的决心，城市的棚改命运将彻底改变。

 

大拆大建的年代已经逝去

2000多字的文件，字字砸向重点。一开头，住建部便指出问题的核心：一些城市在推进城市更新过程中，出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利的倾向，有些地方出现随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本，产生新的城市问题。

为积极稳妥实施城市更新行动，住建部特地提出坚持划定底线，三大要求分别是：防止城市更新变形走样;坚持应留尽留，全力保持城市记忆;坚持量力而行，稳妥推进改造提升，并且每项要求均量化了目标，其中，在第一项要求中，对于大拆大建有明确要求。我们具体来看看。

严格控制大规模拆除：除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

严格控制大规模增建：严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。

通俗一点来理解，以100万平方米举例，拆的部分不超过20万平方米，且重新修建的部分不得超过40万平方米，此前，在很多城市在跟进城市更新项目中通过无限提高容积率，增加可售面积，开发商从中获利。然而，此模式未来将不复存在。

此外，文件中还提到，鼓励城市更新由“开发方式”向“经营模式”转变，以长期运营收入平衡改造投入。

对此，每日经济新闻连线过业界人士，对于这一点的理解是，相较“开发方式”，“经营模式”更加稳定。以产业园为例，如果销售型产业园项目的接盘方缺乏运营能力，对政府而言是一种损失；相反，兼具招商、运营能力的企业能为政府带来稳定的税收，“政府是愿意看到这种稳定性的”。

由此，一锤子买卖的拆、建、卖模式已经逝去，和风细雨的城市更新加速到来！

城市更新不局限于小区

实际上，除了我们熟悉的住宅小区以外，城市更新范围还包括商业地产领域，比如对于老厂房的旧改也是商业地产中的一大亮点。曾经的废弃工厂摇身一变为高大上的创意园区，不仅可以提供游客打卡，增加城市的旅游收入，还可以为本地增加多样化的艺术型办公区域，像著名的北京798、上海M50、重庆鹅岭二厂，都是经典的商业旧改的项目。而这些重生后的产业园区，有能力去吸引创意类企业入驻，从而收获持续不断的租金。查阅安居客相关数据，这些产业园租金甚至低于所在片区，颇具性价比。

 

城市更新涉及到的范围广，重要程度不言而喻，值得注意的是，今年很多城市都设立了“城市更新”基金，最重磅的当然是上海，今年6月，上海拿出800亿宣布率先成立全国最大城市更新基金，接着重庆、无锡均探索并设立了专项基金。可以预测，更多的城市将重视城市更新工程，把政府建设资金落在实处。

总而言之，住建部此次提到的城市更新行动，是希望坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，严管大拆大建，加强修缮改造，注重提升功能，增强城市活力。相信未来更多的开发商不会局限于大规模开发，依赖地块价值促进房价上涨，而去为城市发展新业态、创新新场景做出努力。这也意味着，城市之间的真实竞争就此拉开。

转载自：房地产事