先说说今天这篇稿子出现的背景，因为一家民营房企总部的一个决定：
在某民营房地产公司听到的消息，“总部要求要撤出广西市场，集中精力发展大湾区、长三角、成渝和两湖市场”。毫无疑问，这四个市场是近年来中国经济最为活跃的地区，可以说是人流、物流、钱流的“顶流”。
过去10年南宁在努力发展，但竞争对手发展得更快。所以面对未来的城市群竞争，如果决策者不能为南宁、广西谋未来十年、十五年的发展战略，而希望南宁用个三、五年就能实现产业转型、建立主导产业，那么这个光明的未来就很难实现。
个人认为，要聊南宁的未来，就绕不开聊五象新区。因为五象新区的定位是“再造一个新南宁”。在2021年南宁又提出了强首府战略“6+1强”，即强工业、强创新、强金融、强枢纽、强开放、强治理、强五象。“强五象新区”成为强首府战略中重要一强。
所以讲五象，其实更多的是讲广西、讲南宁的发展上，内容不会非常微观，想通过本文看到哪个行业可以赚钱、哪个区域会是楼价洼地，就此打住。
五象要过“夜生活”了
开始之前，先说说最近五象新区的新动作——要打造“不夜城”计划！
五象新区管委会近日印发了《加快发展五象新区夜间经济的实施方案》：将建设一批夜间消费集聚区，打造产业集聚、特色鲜明、配套完善的地标夜生活打卡地和夜间经济示范点。
注意，明确了时间表——五象至2025年建成10个高品质夜间经济示范项目。
△华润五象万象汇是3号线沿线“万象汇商圈”最早开业的商业。
很显然，ZF想让五象新区活起来，打响“夜夜精彩 缤纷五象”夜间经济品牌，在南宁的城市发展中发挥更大的作用。而五象之前因为生活配套相对缺乏，很多人在五象有房，但是去五象居住一直迟迟未决。
这次管委会印发了实施方案，引导市民走出家门，参与五象的“夜游、夜购、夜食、夜娱、夜健、夜宿”。虽然我很关注这次“夜食五象”里，要推动发展邕宁生榨粉、良庆脆皮扣、大塘青头鸭等特色美食，但是更关注五象新区的未来。
个人观点总结一句话：五象未来是光明的，过程是曲折的。
要说五象的未来，我们先看看南宁的地形：你会发现南宁市是以邕江广大河谷为中心的盆地。这个盆地向东开口，南、北、西三面均为山地围绕，北为高峰岭低山，南有七坡高丘陵，西有凤凰山。
所以从上图可以看到，地理因素论决定了南宁必须向“东南方向”发展，只有这里有发展的纵深。
从“宿命论”来看，五象的未来是光明的，但这个“光明”过程的实现，不是一个“五年”计划就能够完成的。
广西三大定位，第一个定位如何了？
在2015年3月8日全国两会期间，大大参加广西代表团审议，赋予广西“三大定位”的新使命新任务：
构建面向东盟的国际大通道、打造西南中南地区开放发展新的战略支点、形成“一带一路”有机衔接重要门户。
可以说，中Y对广西的希望很大、期许很大。只是广西的高质量发展与要求还有距离。这三大定位广西的完成程度，我们一个一个直接来看。
南宁国际铁路港、临空经济示范区、平陆运河等重大交通工程、物流枢纽城市都是2021年底才落实了规划，虽然某些项目建设速度不慢，但是距离2016年提出“以通道建设为基础”的构想，还是落后了一个“五年计划”。
这些重大交通工程、物流工程要完全发挥效用，起码还需要一至两个五年计划。
除了上述这三项工程，已经落实在“十四五”规划中的还有，玉洞铁路货运站升级改造（紧邻南宁综合保税区）、五象高铁站（南宁向南的重要客运站）、吴圩空港交通枢纽（在建，预计“十四五”期间投入使用）、吴圩空港T3航站楼、平陆运河建设等等。
要发挥这些重大交通工程效用，往往需要伴随着重大的物流工程。
从这个角度大家可以看到：玉洞铁路货运站附近有综合保税区、中新南宁国际物流园配备了南宁少有的高标准物流仓；南宁国际铁路港也必将建设一批高标准物流园。
此外，临空经济示范区要快速成型并形成产能，也必将是以国际航空物流为发展方向，尤其是高标准冷链物流、电子产品仓储等。将东盟的高档海产品、果蔬产品、汽车芯片、电子产品等，在南宁吴圩空港入关后，通过检验检疫后，再运往西南及西北各省。
可以说，随着RCEP的签订、南宁物流硬件的提升，资本和企业是非常有意愿进入到高标准物流园区的建设中的。据说，平安不动产就一直在南宁寻求投资高标准物流园。
首先，物流是“24小时”不打烊的产业，随着“黑科技”的不断介入，未来完全可以实现全天候运作，这也是为什么有评论说特斯拉的无人驾驶货车会颠覆物流行业；
其次，物流产业尤其是涉及进出口的物流产业，惠及到的细分行业非常多，一个枢纽级的物流园或物流港，可以形成一条很长的产业链；
第三，物流产业可以为地方带来较稳定的、可持续性的财政税收。据我了解，万纬物流园的年利润率长期稳定在10%以上。
△花儿街最近参观了位于中新南宁国际物流园内的万纬物流园。
南宁的“十四五”规划和《南宁市国土空间总体规划（2021-2035年）》草案对五象新区的交通、物流都着以重彩，但要顺利实施，还需要做不少工作。
首先，落实物流用地。物流是占地较多的产业，目前五象新区已没有多少土地来承载物流产业，如果要发挥玉洞铁路货运中心的效用，还需要整合更多的物流用地、提升现有物流园的标准。
其次，是引进高水平物流人才和建立物流人才培养体制。据公开资料显示，广西共有27所职业学校、专科学校开设了物流专业。
缺乏高水平的物流管理专业人才，势必会影响“构建面向东盟的国际大通道”这个目标的实施。
南宁短期内培养不出物流人才，是不是可以考虑加快引进人才？
第三，建设高标准物流园所需要的上下游配套，不少在南宁还无法实现自产。例如万纬新中智慧园、京东在五塘建设的“亚洲一号”仓所用的设备、系统南宁本地还无法实现自产。非常需要政府进行培育和扶持。
广西的第二个定位如何了？
再看第二个定位：打造西南中南地区开放发展新的战略支点
首先，“开放发展”的核心是解放思想、深化改革。其中的意味已经非常明显。
其次，“战略支点”也是中Y看到广西承东启西和海陆相连的区位优势，把自贸区给到了广西，希望广西“创出一条路”，让西部省份看到榜样。
东西南北都想联，没有重点；由商务厅统筹自贸区工作，观念创新、制度创新、工作方式方法创新等工作的力度远远不够。
中国（广西）自由贸易试验区成立两年多来，除了开设公司稍微便捷以外，目前其所产生的影响还非常有限，企业对入驻自贸区意愿不高。
广西的第三个定位如何了？
再看第三个定位，形成“一带一路”有机衔接重要门户。
目前这一点是按照“通道、支点、门户、产业”在实施，只是真的耽误了五年的时间。
以南宁为枢纽、柳州为节点，重点建设南宁连接丝绸之路经济带的北上大通道，以及南宁连接海上丝绸之路的南下大通道，从而形成贯通中国西部地区与中南半岛之间能够衔接“一带一路”的南北陆路战略新通道。目前该工作正在实施。
加强广西与越南之间高速铁路、高等级公路、桥梁、重要口岸的对接，消除交通运输瓶颈和缺失路段，构建中国一东盟便捷高效的陆路通道。由于疫情原因，该工作目前停滞。
以设备工程承包、出口、投资、收购等方式，推动优势产业积极参与境外基础设施建设和产能合作，推进汽车、工程机械、农业机械、建材、钢铁等优势产业走出去。在资源条件好、市场潜力大的国家设立加工制造产业园，打造跨境产业链，实现从产品输出向产业输出、向服务输出的转变。上述产业都是广西有一定优势的产业，但是目前上述产业的“出海”工作进展较慢。
为中国企业到东盟投资、开展产业合作提供平台。积极承接产业转移。依托跨境经济合作区和沿边经济带，吸引国内具有一定比较优势的装备制造产能， 并且在广西建设面向东盟的生产基地。建设粮食、水果、红木、海产品等跨境交易平台。
个人认为，这是中国（广西）自由贸易试验区三个区最应该做的事情。而跨境交易产生的结算业务、金融业务，都是可以在中国-东盟金融城完成。
打造中国东盟博览会、中国东盟商务与投资峰会升级版，拓展服务功能，延伸展会价值链，创新展会模式，建成服务国家“一带一路”倡议的重要平台和窗口。在南宁设立泛北部湾经济合作机构，争取更多涉及“一带一路”的国家和地区在广西设立领事馆和商务办事处，更多国际交流合作机制平台落户广西。目前这一工作据我们了解还比较滞后。
虽然广西是个海域面积非常大的省份，但海洋产出的GDP不大，更多的是旅游、餐饮等“低收入”行业,这一个板块在未来几年应该大有可为。
吸引“一带一路”沿线国家政治精英、社会活动家、专家学者、青年学生到广西研修培训、留学深造，打造国际培训和留学目的地。建设中国-东盟联合大学。这是充分利用广西民族大学的价值。但是要打造国际培训和留学目的地，加强海洋产业高层次创新型人才的培养和引进，广西和南宁还有很多东西要完善、有较长的路要走。
其他不说，广西能否成立一所自己的海洋大学？建立一支自己的“海洋产业基金”？
构建以南宁为中心，东兴、凭祥为次中心的“金三角”金融格局，加快建设南宁区域性国际金融中心。争取亚洲基础设施投资银行、丝绸之路基金、中国-东盟海上合作基金等在广西设立分支机构。
目前成效最大的就是金融产业，现在是向金融中后台产业在延伸。鼓励和引导民间资本参与海洋产业发展。尽快形成多元化的投融资机制，扩大直接融资比重。支持有实力、有潜力且符合条件的涉海企业上市融资。这个必须是高层看到了海洋的价值后才会重视。
五象的机会在哪里？
铺垫了这么多，回过头来再看看五象新区未来的机会在哪？
中国-东盟信息港南宁核心基地、中国-东盟金融城、中国-东盟科技城、中国-东盟国际物流基地等等国家级平台。
从近两年五象的动作，大家也逐渐可以看出决策层对五象新区的整体安排，即使有些安排可能不是出自广西：金融为先，其他产业跟进，最后科创产业介入提升高度。
目前，中国-东盟金融城是五象新区发展相对成熟的一个产业，新区的金融业正在往中后台的深度发展。
例如前段时间我们就接待了一家利用大数据进行保险风控的企业，这家企业已经在东盟开设了子公司。类似这样的企业，我们认为是新区金融业招商引资的方向。
由于新区的金融业相对成熟，因此，我们认为新区应该依托金融业，细化政策，拓宽金融业的“范围”和深度。
例如，前面提到的跨境贸易的结算、大宗商品（粮食、水果、红木、海产品等）和黄金、珠宝玉石等的跨境交易平台和金融平台、创新金融保险工具、支持有实力的涉海企业上市融资、大力引进金融中后台企业、培育和引进高级金融管理人才等。广西的民间资本应该会在金融产业发挥一定的作用。
除此之外，因为“中国-东盟信息港南宁核心基地”这一国家级产业基地就是在五象新区，原来曾寄希望于五象新区能大力发展新一代信息技术和电子信息产业，但是我们认为，在中国-东盟科技城有实质性进展之前，新区的信息产业有大的发展是不现实的。
因为没有持续性的高层次科研人员流入、没有有针对性企业的科研成果可以落地转化、没有持续不断的产业基金投入本地企业和本土信息产业，想在沙砾中建摩天大楼，没有根基可言。
合肥花了近二十年、重庆也花了十多年，就连“VR/AR之都”南昌也花了五年左右的时间。我们认为目前广西的民间资本实力，目前尚不足以在构建新区的新一代信息技术和电子信息产业上发挥作用。
不能忽视的物流和中国东盟科技城
反倒是很接“地气”的物流产业，尤其是高等级物流及其相关融合行业，未来在南宁的产业占比中将是不小的比重。
五象新区的物流产业势必会向智能化、无人化或少人化、物联网化发展，结合跨境电商示范区、南宁综合保税区、中新南宁国际物流园和玉洞铁路货运中心等平台，“海（江）铁联运”、“路铁联运”势必标准化、规模化。由此产生的物流硬件升级、衍生服务等，是民间资本的介入机会。
未来，还可以关注中国-东盟科技城，也是一个“国家级”的产业规划。
据我们了解到的情况，它不是一个园区，而是一个区域，包括新区目前的建成区。届时，不少厅级科研机构、科创服务机构、知名院校的分支机构将入驻。起码短期内能解决新区高层次科研人才不足的局面。科技城未来是向科研型，还是向“科工贸”一体型，目前尚无定论。
但南宁市在前两年已明确提出加快推动五象新区的高质量发展。坚持世界眼光、国际标准、高点定位，加快新区规划建设，以城聚产、以产兴城、产城联动。
可见，五象的未来是和南宁市的未来紧密相关的。五象新区强，才能带动首府南宁全方位强。
转载自：
楼市花儿街
